リースバックは賃貸保証会社の利用が必要？ 利用メリットや審査基準とは

「賃貸保証会社（家賃保証会社）」とは、借主が家賃を滞納した際、借主に代わって家賃をオーナーに支払うサービスを提供している会社です。賃貸アパートなどの一般的な賃貸借契約で採用する場面が増えているため、利用経験がある方もいるのではないでしょうか。

一方、自宅を売却し賃貸として住み続ける「リースバック」も、賃貸借契約を結びます。リースバックはどのような場合で、賃貸保証会社（家賃保証会社）を利用するのでしょうか。

この記事では、リースバックにおける賃貸保証会社の要否やメリット、注意点を紹介します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックは賃貸保証会社の利用が基本的に必須

リースバックの契約をする際、どの賃貸保証会社を利用するかは不動産会社によって違います。

しかし、リースバックを申し込む際、多くの不動産会社は賃貸保証会社の利用を必須としています。したがって、リースバック契約と賃貸保証会社の利用はセットであると知っておきましょう。

リースバック契約で保証人または連帯保証人は必要？

通常の賃貸借契約では、保証人または連帯保証人を立てることがあるかと思います。ですが、リースバックで賃貸保証会社を利用する場合、保証人または連帯保証人は基本的に必要ありません。

「賃料保証会社の利用」と「保証人（連帯保証人）の選任」を二重に求められるわけではないので、ご安心ください。

賃貸保証会社の審査＝リースバックの審査？

リースバックで賃貸保証会社の利用が必須なのであれば、賃貸保証会社の審査に通らないとどうなるのでしょうか。一般的に、賃貸保証会社の審査に落ちると、リースバック取引はできません。

そのため、保証会社の審査はリースバックの審査とも言えます。

リースバックで賃貸保証会社を利用するメリット

そもそも賃貸保証会社は、借主が家賃を滞納した際に家賃を立て替えるサービスです。貸主向けのサービスと言えますが、ほとんどの場合で保証会社の費用を負担をするのは借主になります。

こうした事情ゆえに、賃貸保証会社は物件の貸主のみにメリットがある仕組みだと思われがちです。

そのため、借主が費用負担することに納得いかない人もいるかもしれません。ですが、実は借主にも以下2つのメリットがあります。

1.連帯保証人がいらない
2.収入面に不安要素があってもリースバックを契約しやすくなる

具体的な理由を順番に説明します。

1.連帯保証人がいらない

賃貸保証会社を利用することで、連帯保証人が不要になります。借主が家賃を滞納した場合、オーナーは借主ではなく連帯保証人に家賃を請求できます。加えて、支払わなければ財産の差し押さえも可能であることから、連帯保証人になる際はリスクを考慮しなくてはいけません。

そのため、親族などの身近な人の中から連帯保証人を立てられない方もいるでしょう。

リースバックは基本的に賃貸保証会社を利用するので、連帯保証人は必要ありません。やむを得ず家賃を滞納してしまっても、身近な人に迷惑をかけてしまう心配もなくなります。

連帯保証人を用意できない・頼みたくない人にとって、大きなメリットではないでしょうか。

2.収入面に不安要素があってもリースバックを契約しやすくなる

収入に不安がある方でも、賃貸保証会社によってリースバックを利用しやすくなります。通常、収入が低かったり定職についていなかったりすると、家賃を滞納する可能性が高いと判断されがちです。

さらに、リースバックの賃料は通常の賃貸物件よりも高くなる場合があるため、収入に不安がある方の契約は余計に難しくなります。

そこで借主が賃貸保証会社に加入すれば、貸主は万一の家賃滞納に備えられます。貸主側の経営リスクを抑えられるため、収入面に不利な要素があってもリースバック契約がしやすくなるわけです。

【補足】賃貸保証会社と敷金の関係性

「賃貸保証会社を利用すると滞納リスクが減るため、敷金を減額してもらえる」と聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。

しかし、賃貸保証会社を利用したからといって、敷金が減るとは一概には言えません。
敷金は家賃の滞納時だけでなく、退去時の原状回復費用として当てられることもあるためです。

敷金の設定は、貸主である不動産会社や大家の判断によります。賃貸保証会社の加入により敷金が必ずしも減るわけではありません。

敷金0円でリースバックを行っているリースバック会社も存在します。賃貸保証会社と敷金の関係性はほとんど無いと言えます。

賃貸保証会社を利用する際の注意点

賃貸保証会社のサービスは、借主にもメリットがある制度と言えます。ただし、利用する際は、あらかじめ以下2つの注意点を把握しておきましょう。

1.滞納した賃料を支払わなくていいわけではない
2.家賃以外に保証料金の負担が増える

詳しくポイントを解説します。

1.滞納した賃料を支払わなくていいわけではない

よくある勘違いに「滞納した賃料を支払わなくていい」といった誤解があります。確かに、滞納した家賃は賃貸保証会社がオーナーに支払ってくれます。

しかし、貸主の支払い義務がなくなるわけではありません。立て替えてもらった分は、後々必ず自分で支払う必要があります。

いつまでも滞納分を払わないと、頻繁に督促されて最終的には訴訟に発展する恐れがあります。滞納歴は信用情報に記録されることもあるため、他の物件を借りる際の入居審査に落ちてしまうかもしれません。

万一、家賃を滞納しそうなときは、事前に不動産会社や大家に連絡しましょう。支払いスケジュールを相談し、きちんと家賃を納める意思を示すことが大切です。

2.家賃以外に保証料金の負担が増える

賃貸保証会社に加入すると、家賃や管理費用のほかに保証料金も支払わなくてはいけません。保証料金は、月額制の場合は家賃の1〜2％が相場です。

その他、「年1回支払い」や「月額保証料＋更新料」など、さまざまな料金形態があります。賃貸保証会社によってタイプが違うので、加入時に確認しましょう。

保証料金は家賃ほどの大きな支出にはならないものの、家に住むための経済的負担は増えます。リースバックの収支計画を立てる際は、支出に保証会社の利用料も必ず組み込んで計算しましょう。

無理のある収支計画だと、賃貸開始後の生活費を圧迫してしまいます。

リースバックにおける賃貸保証会社の審査のタイミング

リースバックに申し込むと、賃貸保証会社の審査はいつ行うのでしょうか。まずは、次のリースバックの工程一覧をご覧ください。

1.机上査定
2.面談・物件の確認
3.本査定・契約内容確認
4.売買契約の成立
5.売買決済・賃貸借契約の成立

通常、賃貸保証会社の審査は、2番目「面談・物件の確認」または3番目「本査定・契約内容確認」のタイミングで行います。早ければ1〜2営業日ほどで審査結果が出るので、リースバックの利用可否がすぐにわかります。

リースバックは、売買契約と賃貸借契約の双方を結ぶ仕組みです。売買契約の成立後に賃貸保証会社の審査を行うと「自宅を売ったのに審査に落ちてしまい、賃貸借契約を結べない」といったトラブルになりかねません。そのため、売買契約が成立する前に、賃貸保証会社へ審査を依頼します。

賃貸保証会社の審査基準

いざ賃貸保証会社の審査を受ける上で、審査基準が気になる方は多いでしょう。どういった条件だと審査に通りやすく、あるいは落ちやすいのでしょうか。一般的に、賃貸保証会社の審査では以下4項目が重視されます。

1.安定した職業に就いているか
2.収入に対して家賃が高すぎないか
3.滞納歴はないか
4.緊急連絡先の相手を確認できるか

なぜこれらの項目が重要なのか、具体的な理由を説明します。

1.安定した職業に就いているか

1つ目のチェックポイントは、借主の職業の安定性です。毎月発生する家賃を滞納せずに支払ってもらうため、継続的な収入があるかを判断しています。具体的には、会社員の方は毎月一定の給料を得るため、安定した職業として評価されやすいです。

一方、不安定と判断されやすい雇用形態は、パートやアルバイト、自営業、個人事業主といった雇用形態の方です。なお、高齢である場合、年金収入のみで生活している方もいるかと思います。

年金生活者であれば、年金の額も重要ですが家賃を支払えるほどの預貯金があるかが審査基準となるケースが一般的です。

2.収入に対して家賃が高すぎないか

家賃が収入に対して高すぎると、滞納リスクがあると判断される可能性があります。収入の中から生活費と家賃を支払うため、あまりにも高い家賃だと支払い能力を危惧されてしまいます。

反対に、収入が低くても家賃も安ければ問題ありません。あくまで、家賃と収入のバランスが重要です。一般論として、収入に対する家賃は3割までが良いとされています。

ちなみに、リースバックの家賃は、自宅の売却価格を基準に決定されます。売買契約の内容を話し合う際は、家賃も考慮した売却価格の設定が大切です。売却価格を著しく下げるのは推奨できませんが、「資金確保」と「収入に見合った家賃」の釣り合いが取れる売値を見定めましょう。

3.滞納歴はないか

過去に家賃滞納の滞納やクレジットカードによる滞納があった場合には注意が必要です。

家賃の滞納歴は、LICC（全国賃貸保証業協会）の「代位弁済情報（家賃情報）データベース」で、クレジットカードの滞納歴は、「CIC（指定信用情報機関）」や「JICC（日本信用情報機構）」で共有される仕組みとなっています。

つまり、リースバックの賃貸保証会社がLICCに加入していれば家賃の滞納歴が、CICやJICCならクレジットカードの滞納歴が審査結果に影響します。

一方で、住宅ローンの滞納歴があったとしても、原状では家賃保証審査に影響しないケースが多くなっています。賃貸保証会社の審査時に、住宅ローンの信用情報を確認する会社が少ないためです。

4.緊急連絡先の相手を確認できるか

賃貸保証会社に申し込む際、緊急連絡先の登録が必要です。家賃保証で緊急連絡先が書けない場合、審査を進めることができません。緊急連絡先の相手は、確実に連絡を取れる人でないといけません。家賃の滞納時や災害時に、借主の所在を確認する必要があるからです。

ちなみに、緊急連絡先の登録者は、保証人や連帯保証人とは異なります。借主に関する事柄の連絡を受けるだけですので、仮に借主が家賃を滞納しても肩代わりする必要はありません。

リースバックの契約時は賃貸保証会社の利用が一般的

リースバックを契約する際は、賃貸保証会社への加入を求められることがほとんどです。保証料金の支払いが生じるものの、保証人や連帯保証人を立てる必要がありません。

また、収入面に不利な要素がある方でも、リースバックの審査に通りやすくなるといったメリットもあります。

賃貸保証会社の審査は、「収入に対する家賃の割合」や「滞納歴の有無」などのポイントが重視されます。賃貸保証会社の審査に落ちると、リースバックを利用できないケースは多いです。

リースバックに申し込む前に、審査に関する条件を把握しておくことをおすすめします。