リースバックの相談先はどこ？ FP1級の元営業担当が検討時のよくある疑問やトラブル事例を解説

近年、老後資金の不安から、自宅を売却してまとまった資金を得て、賃貸物件として同じ家に住み続けられるリースバックを検討・利用する人が多くなっています。

しかし、実際に検討する段階で、どこに相談していいのか分からないという声もあります。

本記事では、リースバックに関する相談先やよくあるトラブル、トラブルになった時に相談できる機関などを詳しくご紹介します。リースバックを検討している人はぜひ参考にしてください。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバック相談先は２つの窓口がある

リースバックを検討する際の相談窓口は、以下の２つが存在します。

• リースバック会社（事業者）
• 不動産仲介会社

代表的なリースバック会社（上場・大手）	不動産仲介会社（買主となる場合も有）
穴吹興産 SBIスマイル スター・マイカ セゾンファンデックス 一建設 大京穴吹不動産 インテリックス ハウスドゥ（AndDOホールディングス）	大手仲介会社（三井のリハウス、東急リバブル等） 応援宣言 リアルエステート リームス

リースバック会社（事業者）

リースバック会社というのは、自らが買主となって直接取引を行う会社です。主に不動産会社がリースバック事業者とななります。

最近ではリースバックの取引件数も増加傾向にあるため、多くの大手の不動産会社がリースバック事業にも参加しています。

不動産仲介会社

不動産仲介会社は、基本的には自らが買主として取引を行うのではなく、リースバック会社を紹介することで売買契約を成立させて取引を行います。

リースバック取引は、不動産の売買契約となるため宅建業の免許があれば、どの仲介会社でも取り扱うことできます。

リースバックは専門業者に相談するのがおすすめ

リースバックを検討する際の窓口として２つご紹介しましたが、ここではリースバック専門業者に相談することをお勧めします。

「リースバック会社に相談」をおすすめする理由

仲介手数料が不要

リースバック専門業者に相談することをお勧めする理由として、取引時に仲介手数料が発生しない点が挙げられます。

通常、不動産売買取引を行う場合には、宅建免許を持った不動産仲介会社が仲介として必ず取引に入ります。

仲介会社は、①買主を探す→②内覧を手配→③条件交渉→④契約書を作成→⑤引渡し、という流れで売却活動を行います。

契約が成立した際は、その対価として仲介手数料（売買価格の３％）売主・買主に発生します。

リースバック取引の場合には、宅建業を持った不動産会社が買主となることが一般的であるため、不動産仲介会社による仲介でなく直接取引をすることができます。

つまり、仲介手数料が不要になるということです。

リースバック事業者と直接取引した場合の例

例えば、売却価格2,000万円でリースバックを取引を不動産仲介会社による取引で行った場合、2,000万円×3％×２（売主・買主）で120万円が発生します。

リースバック業者と直接取引を行った場合には、この仲介手数料は０円となります。その分、買取金額（売却金額）や家賃といった条件を良くすることができるのです。

主な大手リースバック専門業者

リースバックでは不動産売買と不動産賃貸借の2つの契約を結び、一般的な不動産取引よりも複雑な取引になります。

そのためリースバックの取り扱い実績が多く、専門知識が豊富な専門業者を選びたいものです。

リースバックを利用したい時は、以下のような大手のリースバックを専門に扱う事業者に相談すると安心です。

1. 穴吹興産
2. セゾンファンデックス
3. 一建設
4. SBIスマイル
5. And DOホールディングス（ハウスドゥ）
6. 大京穴吹不動産
7. インテリックス
8. スターマイカ

また、業者の中には、戸建て住宅とマンションのどちらも扱っている業者やどちらかに特化している業者があります。売却を予定している物件の種類によって、業者を選ぶのも良いでしょう。

リースバック会社に相談するメリット

リースバックを検討する際に専門業者に相談すると、様々なメリットがあります。

自宅を売却するという大きな取引は、通常生涯に何度も経験することではありません。

そのため、リースバックの仕組み自体がわからないという人もいるでしょう。そこでリースバックの専門業者に相談するメリットについて詳しく解説します。

リースバックの仕組みが理解できる

リースバックを専門にしている業者は、豊富な取引実績や知識を持っています。

リースバックを初めて利用する人にも、契約の仕組みを分かりやすく教えてくれます。

例えば、リースバックは通常の売却価格の70％前後が相場とされていますが、そのような相場となる根拠やリースバック業者が事業としてリースバックを行う理由（メリット）についても詳しく教えてもらうことができます。

リースバックを検討する人自身がリースバックの仕組みや事業者の意図をしっかりと理解することができれば、単に不安になるのではなく、しっかりと自分で判断することが出来るようになります。

さらに自宅がリースバックの対象になるかどうかも、専門の業者ならすぐに答えてくれます。

実際に契約に進む場合は、次のような流れになります。

• 相談
• 査定額・賃貸後の家賃提示
• 面談・物件調査
• 家賃保証審査
• リースバック条件確定
• 契約
• 売買代金の支払い・賃貸開始

いずれの場面においても、詳しく説明してくれるため、安心できるでしょう。

持ち家の査定額が分かる

リースバックの専門業者の多くは、自宅の査定を無料でおこなってくれます。

リースバックを検討しているものの、査定額によって決めたいという人は少なくありません。

一般的にリースバックの査定は、面談や内覧の他、電話やメールでも受付しています。

査定額をみて、リースバックを利用するかの判断材料にしたい人は、気軽に業者に相談すると良いでしょう。査定に要する時間は、業者によって異なりますが、最短で1日で結果が出るところもあります。

査定を依頼した後、契約にまでいたらなかった場合でも基本的に料金は発生しません。

ただし、最初はあくまでも机上査定になるため、実際に売買契約を締結する際に若干金額が変わる場合があります。

メリットだけでなくデメリットも分かる

信頼できる業者は、リースバックのメリットだけでなく、デメリットも提示してくれます。

リースバックのメリット・デメリットには次のようなものがあります。

メリット	デメリット
売却後も引越しが不要 短期間で自宅を現金化し資金を確保できる 毎月の支払負担を減らせる場合がある 周りに売却したことが知られない 天災等の所有に関するリスクが無くなる 事業用の不動産の利用も可能	買取となるため通常の売却金額より低い 家賃が高い場合がある 所有権が移転する 住める年数に期限がある場合がある

契約の際に注意しておきたいのが、賃貸借契約の種類です。

契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約があります。

普通賃貸借契約は、1～3年の契約期間が設けられていますが、借主の意思で更新が可能です。

定期賃貸借契約は、契約期間終了後の更新はできず、続けて住みたい場合は借主と貸主の双方が合意のもと、再契約が必要になります。

リースバックを利用して同じ家に長く住み続けるためには、普通賃貸借契約が用意されている業者を選びましょう。

リースバック以外の方法も提案してくれる

業者では不動産売却に関する豊富な知識から、リバースモーゲージなどのリースバック以外の資金調達方法を提案してくれる場合もあります。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関などから融資を受ける制度です。

設定された融資限度額までお金を借りることが可能で、自宅を売却することで一括返済ができます。

リースバックとの違いを比較一覧でみてみましょう。

	リースバック	リバースモーゲージ
所有権移転	移転する	移転しない
調達資金	売買相場の70％前後※	担保評価額の50％※
調達時間	最短1週間程度	最短1カ月程度
借入金	なし	あり
担保設定	不要	あり
年齢制限	なし	65歳以上等となることが多い
資金用途	制限なし	制限がある場合が多い

リースバック会社に相談するデメリット

リースバック会社を窓口に相談することには様々なメリットがあることを説明してきましたが、デメリットもあるため注意が必要です。

比較検討に手間がかかる

リースバック会社を窓口として検討を進める上でデメリットの１つとして、査定の依頼から交渉まですべて自分が行うことになるため手間がかかることです。

リースバックの査定は1社だけでは、良い条件か悪い条件かの判断が難しいため、最低でも3社以上の査定を比較することが重要となります。このサイトでは、理想は5社以上と比較検討することをお勧めしています。

しかし、様々なリースバック会社に査定依頼を行うと、対応するための労力・時間が必要となります。

不動産仲介会社に依頼する場合には、仲介担当者が各リースバック会社に査定を依頼を行って対応してもらえるため、1人の仲介担当者を窓口として商談を進めることができます。

客観的な意見が聞けない

人によっては何かを検討する際に、第三者のような中立的なアドバイザーに相談しながら進める方が安心できる、という人もいるかもしれません。

不動産仲介会社であれば、リースバック検討者・リースバック会社の間に立ち、検討者に対して客観的なアドバイスをすることができます。

一方でリースバック会社を窓口に検討をする場合には、相手はあくまで事業者であるため中立的・客観的な立場ではありません。

大手のリースバック会社であれば、悪意を持ってトラブルになるような説明をする可能性は少ないと言えますが、どうしても契約の当事者であるため、信用してよいものか疑ってしまうこともあります。

そうした場合に、第三者としての客観的な意見が聞けないことに不安を感じる場合もあるかもしれません。

取引は自己責任となる

不動産売買取引には通常、不動産仲介会社が仲介人として入ります。

これは不動産の免許を持ったプロが売主・買主の間に立ち、取引に関する事故やトラブルのない契約を行うことが求められているからです。

不動産仲介会社としての立場で取引を行う以上、売主・買主に説明責任を果たさずに結果的にトラブルに発展した際には仲介責任と追及されることさえあります。

そのため、契約前には不動産に関する調査をしっかりと行い、重要事項説明書で取引上のリスク等について双方に説明を行います。

不動産仲介会社が入らない取引の場合にトラブルが発生した場合には、相手方（リースバック会社）との話し合い等になりますが、第三者のような立場で誰かが仲裁に入る訳ではない為、自己責任で解決する必要があります。

リースバックでよくあるトラブル事例

リースバックは、自宅を売却してまとまった資金が得られ、周囲に気付かれずに同じ家に住み続けられる便利なサービスです。

しかし、中には契約後にトラブルになってしまうこともあります。リースバックに関するトラブル事例と対策方法をご紹介します。

持ち家の買取価格が低い

リースバックを利用して自宅を売却した場合、通常の不動産売却よりも買取価格は低くなります。

売買相場の70％前後が目安になりますが、立地や築年数などによって価格は変わります。

業者側は年数の経過などで不動産価値が下がるリスクを考慮しているため、どうしても買取価格が低くなってしまうのです。

たとえ買取価格が高くなった場合でも、その分毎月の家賃も高くなる点に注意しましょう。

リースバックは、そのまま同じ家に住み続けられるという大きなメリットがあります。まとまった資金が必要になった時、通常の売却とリースバックのどちらが良いのか、業者に相談してみましょう。

さらに、売却後に後悔しないよう、契約前には正確な査定額を提示してもらい、納得の上で取引を進めたいものです。

毎月の家賃の支払いができない

リースバックでは、買取価格をもとに毎月の家賃を設定しますが、地域の家賃相場に比べると割高になるケースがあります。家計の状況によっては、リースバック契約をしたものの、家賃が支払えなくなる人も少なくありません。

賃貸物件となった自宅に長く住み続けるためには、当然、家賃を滞りなく支払う必要があります。家賃の滞納が続くと、退去しなくてはなりません。

こうした事態を防ぐためには、将来的にも払い続けられる無理のない金額を決めておくことが大切です。業者に「家賃は〇万円までに抑えたい」などの要望を伝えて相談すると良いでしょう。良心的な業者であれば、柔軟に対応してくれます。

買戻しができない

リースバックで自宅を賃貸に替えたものの、資金に余裕ができたので買戻しをしようとしてもできなかったというケースがあります。一般的に、リースバックで自宅を買戻しする際の購入額は、当初の売却額よりも高くなります。

また、契約時に再売買契約をしていなかったり、定期賃貸借契約で設定された買戻し期限までに資金を用意できなかったりといった契約上の問題も少なくありません。

将来、買戻しをする予定がある場合は、契約時に再売買予約をしておき、きちんと書面にしてもらいましょう。資金面については、売却額よりも高くなることを考慮して計画的に用意しておくと良いでしょう。

修繕費の負担が大きい

リースバックを契約する時には想定していなかったけれど、長く住み続けていると室内設備などの修繕が必要になることもあるでしょう。借主と貸主のどちらが修繕費を負担するのかでトラブルになる事例が多くあります。

リースバックの場合は、通常の賃貸とは異なり、修繕費は借主の負担になるのが一般的です。

ただし、業者によっては室内設備の修繕費を負担してくれる場合もあります。契約時には修繕負担の有無や負担の範囲などを正確に確認しておきましょう。

家族と相続についてもめた

リースバックでは物件の名義人の意思のみで契約が可能で、名義人ではない家族の同意は不要です。

しかし、持ち家は資産になるため、家族と相続のことでもめてトラブルになってしまうケースがあります。

「家族が相続するはずの自宅を勝手に売却された」といったトラブルに発展しないよう、リースバックを利用する際には事前に相続人となる家族の了承を得ておきましょう。

リースバックでトラブル時の相談先1：消費者ホットラインや国民生活センター

リースバックでは、利用者は自宅を売却する売り手側になるため、クーリング・オフはできません。

しかし、「よく分からないまま自宅を売却してしまった」「強引な勧誘を受けて契約してしまった」などの相談が消費者センターに多くあります。

リースバック契約について困った時は、消費者ホットラインや国民生活センターなどに相談してみましょう。専門の相談員が公正な立場で対応してくれます。

最も身近な相談先は、消費生活センターや市町村が運営する消費生活相談窓口で、全国各地に設置されています。消費者ホットライン「188（局番なし）」に電話をかけると、近くの相談窓口を教えてくれます。

IP電話ではつながらないため注意しましょう。土日祝日で自治体の相談窓口が開設していない場合でも、国民生活センターでカバーしてくれます。

近くの消費者センターなどに電話がつながらない場合は、国民生活センターの平日バックアップ相談「03-3446-1623」（10:00～12:00、13:00～16:00 土日祝日・年末年始を除く）が用意されています。

▼消費者ホットラインはこちら
▼各地の消費生活センターはこちら

リースバックでトラブル時の相談先2：国土交通省

国土交通省では「住宅のリースバックに関するガイドブック」を作成するなど、安全なリースバック契約を推進しています。

ガイドブックでは、リースバックを利用する際の注意点やトラブル事例などが紹介されています。

また、Webサイトで業者とトラブルになった時の相談先として「宅地建物取引業免許（知事免許）に関する窓口」などの情報を公開しています。

リースバックを扱う業者は、宅地建物取引業者であることが多く、国土交通省が行政庁です。

業者が複数の都道府県で営業している場合は国土交通大臣免許、一つの都道府県のみの場合は都道府県知事免許を取得しています。

免許行政庁によって相談先が異なるため、まずはトラブルになった業者の免許行政庁を調べましょう。免許行政庁の調べ方は次のとおりです。

1.「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」にアクセスして「宅地建物取引業者検索」を選択
2.業者の商号や免許番号、所在地などから検索
3.検索結果から「免許行政庁」を確認
4.免許行政府が「各地方整備局等」の場合は「地方整備局に関する窓口」、「都道府県」の場合は「都道府県に関する窓口」から相談先を調べる

▼建設業者・宅建業者等企業情報検索システムはこちら
▼地方整備局に関する窓口はこちら
▼都道府県に関する窓口はこちら

リースバックでトラブル時の相談先3：裁判外紛争解決手続（ADR）

リースバック契約に関するトラブルは、裁判外紛争解決手続（ADR）でも相談できます。

裁判外紛争解決手続とは、法務省が運営しており、裁判に頼らず民事上のトラブルを公正な立場の第三者が仲裁や調停、あっせんなどをおこなう制度です。

認証ADR事業者として登録されている民間事業者がトラブルの解決をサポートしてくれます。

リースバックの場合は、不動産取引の専門家や弁護士に依頼すると良いでしょう。

まずは、認証紛争解決サービスのトップページから、相談したい認証ADR事業者を探します。探し方は次の2種類があります。

1.「認証ADR事業者一覧」から不動産取引関連の事業者を探す
2.「詳細検索」から大分類「不動産」、中分類「賃貸借契約」、小分類「家賃等の値上げ等」など、トラブルに合った内容や希望する事業者の所在地を選択して検索する

認証ADR事業者のページでは、どのような紛争を扱っているのか、どれくらいの費用が必要かなど詳細を記載しています。

利用者側では「トラブルの相手にどうしてほしいか」を明確に決めておくと、スムーズに進みます。

▼かいけつサポート 認証紛争解決サービスはこちら

リースバックの相談は信頼のおける専門業者に

リースバックはここ数年、特に注目されているサービスで、専門の業者が多数あります。

しかし、中には悪質な業者もいるため、トラブル事例も多く報告されているのが現状です。

自宅の売却といった大きな契約を安心して進めるためには、豊富な実績があって信頼のおける業者に相談するのが良いでしょう。

また、万が一、業者との間でトラブルになった際には、ご紹介したような第三者の相談先に相談しましょう。

▼リースバックについての様々な基本知識、借家契約の種類やリバースモーゲージとの違い、査定の条件や必要となる書類など、網羅的な解説は下記記事でおこなっています。ぜひあわせてご覧ください。