相続対策にリースバックを活用！ メリットや注意点、利用に適した人とは？

リースバックは、相続対策や資産整理にも活用できるサービスです。

「早めに資産を整理したい」「相続トラブルを回避したい」という理由から、利用される方が増えています。

この記事では、相続対策にリースバックを利用するメリットや注意点などを分かりやすく解説します。リースバックによる相続対策を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

相続対策に有効？ 今注目のリースバックとは

リースバックは、不動産売買と賃貸借契約が一体になったサービスです。家を売却した後も、賃貸契約を結んでそのまま住み続けることができます。

リースバックの契約の流れは以下の通りです。

1. リースバック会社に家を売却して現金化する
2. リースバック会社と賃貸借契約を結び、売却した家をそのまま借りる
3. 将来、「更新（再契約）」「買取」「引越し」いずれかの選択が可能
（※契約条件による）

リースバックの大きな魅力は、売却後も住み慣れた家で生活できることです。

引越しの必要がなく、家の売却を周囲に知られることもありません。

今の生活を変えずにまとまった資金を調達できるため、老後資金の確保や相続対策、住宅ローン問題の解消など、様々なケースに活用されています。

リースバックの主な特長

リースバックの主な特長を5つ紹介します。

1. 売却後も同じ家に住み続けられる

リースバックの最大の特長ともいえるのが、売却後も今の家に住み続けられることです。通常の不動産売却の場合、売却後は別の家を探して引越しをしなければなりません。また、高齢になると賃貸住宅を借りにくくなるという問題も出てきます。

リースバックなら、リースバック会社に家を売却するのと同時に、賃貸借契約を交わすことになります。引越し不要で、今の暮らしをそのまま継続できます。

2. 短期間で自宅を現金化できる

家の売却から現金化までのスピードが早く、短期間でまとまった資金を手に入れられるのもリースバックの特長です。

一般的な不動産売却では、家の買い手を探す時間が必要になるため、売却代金の受け取りに数ヶ月はかかってしまいます。長期間買い手が見つからないケースも少なくありません。

一方、リースバックの場合は、リースバック会社が買主となるため、時間をかけずに家を現金化できます。できるだけ早く資金を調達したい方にもリースバックはおすすめです。

3. 家の維持管理にかかるコストがなくなる

リースバック後は賃貸契約になるため、税金の支払いや修繕コストが不要になります。

これまで支払っていた固定資産税や都市計画税がなくなり、建物や設備の修繕費もリースバック会社が負担してくれます。家の維持管理にかかるコストを大きく削減できます。

ただし、リースバック会社によっては修繕費が借主負担になることもあります。事前に契約内容をよく確認しておきましょう。

4. 家を所有するリスクがなくなる

リースバックをすると、所有権がリースバック会社に移転するため、家を所有するリスクがなくなります。

例えば、不動産価格の下落や災害による建物の損壊、住宅ローンの金利上昇など、これらはいつ起こるか予測できないものです。

リースバックを利用して早い段階で家を売却しておけば、このような将来的なリスクを手放すことができます。家が希望する価格で売れない、災害で家の資産価値が失われてしまう、というような事態を回避できます。

5. 将来的に買戻しも検討できる

契約時に買戻しの特約を付けることで、将来、家の再購入が可能になります。買い戻しができる期間や金額の決め方はリースバック会社によって異なります。

「余裕ができたら、いつか家を買い戻したい」「再購入の可能性を残しておきたい」という方は、買い戻しができるリースバック契約を結びましょう。

相続対策としてリースバックを利用するメリット

リースバックは、相続対策や資産整理にも多く用いられています。どのようなメリットや活用方法があるのか、順番に見ていきましょう。

1. 不動産を現金化しておくことで相続トラブルを回避できる

生前に自宅を現金化しておくことで、相続時のトラブルを防げます。土地や建物などの不動産は分割相続がしづらいため、しばしば揉め事の原因になります。

家を売る売らないで揉める、相続財産の分配で衝突するなど、様々なトラブルが聞かれます。

所有する不動産が自宅のみの場合、リースバックで自宅を売却すれば不動産の相続が発生しません。

預貯金だけなどのシンプルな相続になると、財産の分割がスムーズに進みます。相続人が複数いる場合でも、財産を公平に分けることができます。

2. 相続人が家の維持管理、売却処分で苦労しなくてすむ

リースバックをすると、将来、相続人が家の維持管理や売却処分で悩まずにすみます。「自宅の相続で子どもに迷惑をかけたくない」という方にも、リースバックはおすすめです。

相続発生時、相続人は家をどうするか決める必要があります。ひとまず空き家のまま維持するにしても、管理する手間と労力がかかります。大切な人との思い出が残る家だからこそ、売却を決断できないケースもあるでしょう。

相続発生時は、精神的なストレスも大きくなりがちです。相続人の心理的な負担を減らすという意味でも、リースバックは有用といえます。

3. 売却した資金で老後の生活を豊かにできる

リースバックで得たお金は、老後の生活資金にもなります。老後の暮らしを豊かにするためのお金として活用できるほか、急な入院費用や施設の入所費用などにも充てることができます。

まとまった資金が手元にあると、いざという時に安心です。「年金だけでは生活が不安」「金銭的なことで子どもを頼りたくない」という理由で、リースバックを利用する方も増えています。

また、相続人がいない場合は、家を含め資産を残す必要がありません。元気なうちに家を現金化し、充実した老後を過ごすのも賢い活用の仕方です。

4. 引越不要で住み慣れた家で生活を続けられる

引越しの必要がなく、住み慣れた地域での生活を続けられることも、リースバックの大きなメリットです。

通常の不動産売却では、次に住む場所を見つけなければなりません。高齢になると賃貸物件が借りにくくなるという問題も出てきます。

通常の不動産売却と違って、リースバックなら引越しが不要です。家を売却したことを、ご近所の人などに知られることも基本的にはありません（マンションなどで、理事会などの兼ね合いがある場合は除きます）。

これまで通り今の暮らしを続けられます。

5. 相続時の納税に関する負担を減らすことができる

生前に自宅を売却することは、相続時の納税に関する負担を減らすことにもつながります。

リースバック後、自宅は資産ではなくなります。

不動産を現金化しておくことで、相続発生時の納税がし易くなり、相続財産を巡る相続人間でのトラブルも回避することができます。

相続対策にリースバックを検討する際の注意点

相続対策としてのメリットが多いリースバックですが、契約するにあたって注意点もあります。リースバックは大きなお金が動く取引なので、メリットだけでなく注意点も知った上で利用を検討してみてください。

売却価格が相場より安くなる傾向がある

リースバックで家を売却する場合、売却価格が相場よりも安くなる傾向があります。通常の不動産売買で売却した方が高値がつきやすいということです。

リースバックか通常の不動産売買かで迷ったら、両者のメリットとデメリットを比べましょう。

また、リースバックでは、家を高値で売却できたとしても、その分家賃が高くなり、負担が増える場合があります。リースバックを検討する際は、家の売却価格だけでなく、売却後に支払う家賃についても確認することが重要です。

住み続けられる期間が定められているケースも

リースバックの魅力は、家を売却した後もそのまま住み続けられることですが、住める期間が限られている場合があります。賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、どちらを選択するかで住み続けられる期間が変わってきます。

普通借家契約は、借主の意思で更新ができる契約です。希望する限りいつまでも家を借り続けることができます。

一方、定期借家契約は、更新がない契約となります。あらかじめ決められた契約期間が満了すると引越しが必要です。

定期借家契約では、貸主と借主の合意があれば再契約を結ぶことも可能ですが、貸主が拒否すれば退去しなければなりません。リースバックした家に長く住み続けたい場合は、更新できる普通借家契約を結ぶと安心です。

▼普通借家契約と定期借家契約の違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています

リフォームや建て替えが自由にできない

リースバック後は賃貸契約となるため、リフォームや建て替えを自由に行うことができません。原則として、リースバック会社の許可が必要になります。

各会社によって判断は異なりますが、クロスや壁紙の張り替え、水回りの交換など、物件の資産価値を高めるリフォームは認めてもらえるケースは多くなっています。間取りの変更を伴う大規模なリノベーションや建て替えについても、交渉次第で可能になることがあります。

もし、将来的にバリアフリーリフォームなどを検討している場合は、可能かどうか契約前に確認しておきましょう。

トラブルを避けるため、事前に相続人に相談が必要

リースバックの利用を決める前に、相続人と相談することをおすすめします。将来その家が自分のものになる、または住みたいと考えている相続人もいるかもしれません。

独断でリースバックをしてしまうと、後々トラブルに発展したり、わだかまりが残ったりする可能性があります。

リースバックを含め、生前に相続についての情報を共有しておくことは、自身にも周囲の人間にも有益なことです。家族の関係性や信頼感をより深めることにもつながります。

相続対策にリースバックがおすすめの人

相続対策や資産整理にリースバックを活用するケースが増えています。リースバックは以下のような方におすすめのサービスです。

・今の家に住み続けながら、老後の資金を確保したい
・将来誰も住む予定がなく空き家になる自宅をどうにかしたい
・子世代の相続負担を減らしたい、迷惑をかけたくない
・財産を公平に分配したい
・相続人同士のトラブルを回避したい
・元気なうちに資産を有効活用したい

リースバックで家を現金化すると、現在の資産を可視化できます。

早い段階で資産を把握しておけば、相続対策をより効果的に行うことが可能です。今後のライフプランも計画しやすくなるでしょう。

相続対策としてリースバックを活用する際は慎重に

この記事では、相続対策にリースバックを活用するメリットや注意点などを紹介しました。

リースバックは、相続税をはじめとした相続問題の解決に役立つサービスです。相続人がいるケース、相続人がいないケースのどちらにも有効な対策となります。

ただし、リースバックにはたくさんのメリットがある一方で、注意点もあります。リースバックの仕組みを理解し、慎重に検討した上で契約を結ぶようにしましょう。