リースバックは銀行など金融機関で申し込めない？検討時の注意点を解説

September 25, 2023August 15, 2024

老後資金の補填方法のひとつとして注目されているものに「リースバック」というサービスがあります。自宅を売却することで資産を補強しつつ、売却後も賃貸契約を結びそのまま住み続けることができるサービスです。

自宅を購入するときは、住宅金融公庫や馴染みの銀行でローンを組んだという方が大半でしょう。しかし、自宅を現金化するリースバックの取り扱いは銀行では行っていません。

では、リースバックは誰が提供しているサービスなのでしょうか？また具体的な相談はどこに問い合わせればよいのでしょうか？また合わせてよく耳にするリバースモーゲージとの違いはどこにあるのでしょうか。

この記事では、リースバックの仕組みや取り扱い業者、適切な相談先について解説します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックとはどのような商品？

年金の支給開始年齢の引き上げが検討されたり、物価の上昇に年金額が追いつかなくなったり、退職後の生活費に不安を持つ方が増えています。安定した老後の生活には夫婦二人で約2,500万円の資金が必要ともいわれています。

そのため定年後も定職につき継続的な収入を得るなど、資金を増やす老後プランを考えなくてはなりません。

そしてもうひとつ、必要な資金を減らすことも合わせて検討することが必要です。必要な項目はいくつかありますが、そのひとつが老後にかかる住宅費です。リースバックはこの住宅費を見直し、改善を提案するサービスです。

マンション・戸建住宅を購入した場合、ローンの内容によっては定年後も支払いが続くケースがあります。またローン支払いのほかに修繕積立費や共有部分の分担金、固定資産税などの費用がかかります。

リースバックは所有するマンション・戸建住宅を売却し、同時に賃貸契約をすることでまとまった資金（売却費）を得て、毎月の支払いをシンプルに家賃として住宅費の見直しを行うサービスです。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みをもう少し詳しく紹介します。

・マンション、戸建の所有権はなくなるが、賃貸借契約でそのまま居住を続けられる
売却によって自宅の所有権はなくなりますが、同時に賃貸借契約を行うのでそのまま住み続けることができます。売却と賃貸借契約がシームレスに行われるので引っ越しの手間もかからず生活環境が変わることはありません。
不動産の持ち主が変わることで、所有者が負担する費用（固定資産税、修繕のための積立など）も一切かからなくなります。
また売却費は一括で支払われるので、将来の資金計画の検討も容易になります。

・売却後は「賃貸借契約」を締結し家賃を支払います
これまでローンや修繕積立費、固定資産税など様々な名目で支払っていた住宅費が全て「賃貸借契約」に基づく家賃としての支払いになります。また毎月の家賃も無理のない金額になるように相談できます。これまで様々な名目でかかっていた月額を参考にどの程度の家賃に抑えたいかの相談が可能です。住宅費を抑えることで、老後の資産にもゆとりが生まれます。
その他細かなことですが、住宅設備の修繕費がリースバック事業者の負担となる会社もあります。イレギュラーな修繕費で毎月の予算が圧迫されるリスクも回避することができます。

・将来的に買い戻しすることも可能
これまで主に老後の資産形成の観点でリースバックのメリットを紹介してきましたが、売却金の使用用途が自由であることもリースバックの特徴です。
例えば自営業の運転資金としても活用できます。売却費が一括で支払われるのも活用の自由度を広げてくれます。企業の運転資金としては銀行からの融資が一般的ですが、審査に時間がかかりますし、借りた資金は融資目的以外に利用することはできません。
リースバックなら、半分は運転資金、残りの半分は子供の学費といった使い分けも可能です。
また、将来的に自宅を買い戻すこともできます。売却後は賃貸契約としてそのまま居住を続け、事業が安定し運転費用に余裕が生まれたところで自宅を買い戻す「再売買の予約」を付けることもできます。

リースバックは基本的に銀行では取り扱いがない

不動産購入には多額の費用がかかるので、銀行の住宅ローンを利用するのが一般的です。購入時に銀行にお世話になったので、リースバックでも銀行に相談するのでは？と思われるかもしれませんが、銀行窓口ではリースバックを取り扱っていません。

リースバックは不動産の取引なので「宅地建物取引業法」に基づく業務です。銀行はあくまで金融機関で不動産会社ではないため「宅地建物取引業法」に基づく業務を行うことができないのです。

また、銀行法という法律で他業を行うことが規制されていることも理由として挙げられます。

銀行が関与する住宅ローンは不動産購入のための融資として行われます。リースバックは自宅の売却で不動産業者と直接売買契約を行うので、銀行からの融資は必要とされません。

しかし、中には不動産会社と提携していたり「リバースモーゲージ」というリースバックに似た商品を扱っている銀行もあります。また提携企業が実施しているリースバックを紹介している銀行もあります。

リースバックを検討する場合、いくつかの不動産会社を比較するべきですが、銀行が関与している類似のサービスも検討してみましょう。

銀行がおもに取り扱う「リバースモーゲージ」とは？

リースバックに似た商品で銀行が提供しているものが「リバースモーゲージ」です。

リースバックは自宅を売却し、賃貸住宅として継続居住できる商品です。一方のリバースモーゲージは自宅を担保に銀行からお金を借り（融資を受け）、最終的に担保となった自宅を売り払うことで銀行からの借入金を返済するプランです。

居住中は毎月融資額の利子を返済します。毎月の家賃を相談できるリースパックと比較すると不動産の価値と融資額によって支払額が変わるので、慎重に融資額を決めておくことが大切です。

また自宅を担保に融資を受けているだけで、所有者は変わりません。従って固定資産税等の支払いが必要になります。

融資を受けられる上限金額は担保額の50〜60％程度となることが多くなっています。しかし、不動産価格の下落で上限金額が大きく下がった場合、貸付限度額も大きくさがります。

それまでの借入額によっては限度額を超えてしまい、超過分の返済を求められる場合もあります。また本来はおめでたいことですが、予想を大幅に超えて長生きをした場合、融資限度額いっぱいまで資金を使ってしまい追加融資が困難となることもあります。

また融資における不動産評価額の大部分は土地が占めるため、マンションでは融資額が低くなりがちです。

天災等による将来的な不動産価値変動の予想が難しいことも、融資額が低くなる理由となります。

リースバック申込ができる銀行の例

銀行は銀行法による縛りがあるので、リースバックを行うことはできません。しかし、不動産会社と提携することでリースバックの窓口や紹介を行なっているケースもあります。いくつか銀行の事例をあげてみましょう。

・常陽銀行
茨城県に本社を持つ地方銀行です。リバースモーゲージは住宅金融支援機構の商品を利用して「常陽リ・バース 60」というサービスを扱っています。
リースバックは株式会社セゾンファンデックスと香陵住販株式会社が行なっているリースバックを紹介しています。

・七十七銀行
仙台市に本社を置く銀行です。
こちらもリバースモーゲージとリースバックを紹介していますが、リースバックについては株式会社セゾンファンデックが提供するサービスを紹介しています。

銀行のグループ会社が提供している例も

多角的に事業を展開している企業グループでは、銀行やキャッシングなどの金融会社とグループ内の不動産会社が提携してリースバックを提供している場合もあります。大きなところではSBIホールディングスがSBI銀行とSBIスマイルを通してリースバックを提供しています。

また銀行ではありませんが、クレジットカードで知られる金融系のセゾングループもリースバックを提供しています。

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リースバックを銀行で申込するメリットはある？

リースバックとリバースモーゲージは老後資金の見直しという共通の目的がありますが、その仕組みは全く異なります。両者の違いを専門家に聞いてみたい、自分たちに合うのはリースバックかリバースモーゲージかと迷っている場合は、このような銀行で相談しする方法もあります。

銀行にローン締結時や普段の資産運用などで懇意にしている担当者がいるという方もいらっしゃるかもしれません。そのような場合は担当者を通してどちらが向いているか、メリットデメリットを合わせて相談してみましょう。

リースバックは銀行の専門業務ではありません。しかし紹介サービスを行っている銀行では馴染みの担当者が間に入ることでリースバックの提供事業者からも、より丁寧で詳しい知識を得られるかもしれません。

リースバックの相談や申込は、不動産業のプロが確実

リバースモーゲージは土地の路線価や日銀の政策金利など銀行に関わらず融資基準の算定に必要な数字が決まっています。そのためサービス内容の差が小さく、融資額の差は年収や資産総額、そして個人への信用がへ影響します。それらをよく知る今まで深く付き合っていた銀行に相談するのがよいでしょう。

一方でリースバックは提供事業者によって大きくサービスに違いがあります。不動産業者にも得手不得手があります。リースバックとして不動産を査定するときは、その得意ジャンルの違いが査定額にも影響します。

リースバックを提供する不動産会社の得意ジャンルの違いを把握し、契約先を決めることが大切です。

もちろん売却価格だけでなく、賃貸借契約の内容や売却価格、家賃、賃貸となってからのサポート体制なども大きな要素であることは言うまでもありません。

このような細かな事情は、銀行からのリースバックの紹介だけでは十分に把握できないこともあります。複数のリースバックサービスからひとつに絞り込むには、不動産業のプロである、建設会社や住宅販売会社、不動産仲介業者などへの相談をおすすめします。

不動産のプロが提供するリースバックのメリットについて具体的に紹介します。

売却査定額が高くなる可能性がある

不動産の売却額は、リースバックが終了した不動産をどのように活用していくのか、その事業者の営業力・販売力が大きく影響します。

従って売却査定額は1社だけでなく複数から見積もりを得ることが大切です。事業者ひとつひとつに相談するのは少々手間がかかりますが、複数のリースバックサービスの見積もり結果を一括で請求できるWEBサービスもあります。サービスによって対象となる不動産業者が異なるので、複数の見積もりサービスを併用して多くの情報を入手するようにしましょう。

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リース時の柔軟な家賃設定

自宅売却後は家賃を払いながら居住を続けることになります。これまで支払っていたローン額や固定資産税に比べて家賃が高くなると、かえって売却後の生活が不安になります。ライフプランにあわせて無理のない家賃を設定することが大切なポイントです。

リースバック提供会社ごとに柔軟性には差が出ることもありえるので、ここも複数会社と相談しておくポイントです。

結果的に高い、安いの差は出ますが融資金額に基づく利子を支払うリバースモーゲージよりも柔軟性は高くなります。リバースモーゲージでは固定資産税などの支払いも続きますが、リースバックでは家賃だけ考えればよいのでライフプランを立てやすいというメリットもあります。

年齢問わず相談可能

老後資産を増やすために、自宅を売却して賃貸に住み替えたいという希望を持つ高齢者の方にもリースバックはおすすめです。

賃貸契約には家賃保証会社による審査が必要あります。一般的な賃貸借契約の場合、高齢者は審査が厳しいこともありますが、リースバックでは高齢者が保証審査に通り易い仕組み作りを行っている会社も多いため、利用がしやすくなっています。まとまった資金を得た後もそのまま住み続けることが可能で引っ越しの手間もかかりません。

手元資金に不安がある高齢者の方にはとても利用しやすいサービスです。