リースバック後にオーナーチェンジになるとどうなる？ トラブル事例と対策も解説

リースバックの契約後、物件のオーナーがリースバック業者から別のオーナーに変わることがあります。

物件のオーナーが変わることをオーナーチェンジと言います。

リースバック契約後にオーナーチェンジが発生した場合、入居者側にどのような影響があるのでしょう。

この記事では、リースバック契約後のオーナーチェンジによる影響やトラブル事例を具体的に紹介します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックにおけるオーナーチェンジとは

リースバックにおけるオーナーチェンジとは、文字通り、リースバック契約をしている物件のオーナーが変わることです。

リースバック契約では、一般的にリースバック業者に物件を売却するケースが多いでしょう。

その場合、物件の所有者はリースバック業者となり、それまで物件を所有していた人は物件の入居者となります。

そこから物件の購入者であるリースバック業者がなんらかの理由で、第三者に購入した物件を売却したとしましょう。

物件の所有者はリースバック業者から第三者に移ります。入居者視点では、物件のオーナーがリースバック業者から「物件を購入した第三者」へと変わるわけです。

このように、物件のオーナーが変わる（チェンジ）ことを「オーナーチェンジ」と言います。

「リースバック」と「オーナーチェンジ」の違い

「リースバック」と「オーナーチェンジ」は、比較解説されやすい言葉です。

この2つの言葉について、簡単に定義を確認しておきましょう。

なぜオーナーチェンジが発生する？

オーナーチェンジが発生する理由はさまざまですが、よくある理由としては収益面のメリットです。

リースバック契約では物件オーナーに家賃収入が入りますが、家賃収入以上に売却のほうが収益面のメリットが大きいと判断した場合に、オーナーチェンジが発生します。

また、リースバック業者の資産の入れ替えとしてオーナーチェンジが発生する場合もあります。

その他にオーナーチェンジが発生する理由は、物件を購入したリースバック業者の倒産です。

リースバック業者が経営不振や倒産によって物件を手放さざるを得なくなり、オーナーチェンジが起こります。

オーナーチェンジによって何が変わる？ リースバック契約（賃貸借契約）への影響を解説

それでは、リースバック契約においてオーナーチェンジが起こると何が変わるのでしょうか。

結論から言うと、入居者側にオーナーチェンジによる大きな影響はまずありません。

ただし、オーナーチェンジによって一部契約の変更が発生するなど、注意すべき点はあります。

リースバック契約におけるオーナーチェンジの影響について、順を追って解説します。

契約内容は原則そのまま引き継がれる

原則として、リースバックの契約内容は新しいオーナーへそのまま引き継がれます。

オーナーチェンジしたからといって、契約の巻き直しや大きな契約変更は基本ありません。

しかしオーナーチェンジにともなって、リースバック契約時と状況が変わることがあります。

中にはトラブルにつながるケースもあるため、詳しくは後述のオーナーチェンジで発生するトラブル事例で解説します。

オーナーチェンジしても入居者への事前通知はない

オーナーチェンジが起こっても、入居者への事前通知は基本ありません。

なぜなら、オーナーチェンジによる入居者への通知義務がないからです。契約に何かしらの変更点があった場合は、事前ではなく事後通知で入居者へ連絡があります。

いずれにしても、入居者へオーナーチェンジに関する事前の通知はないことが一般的です。

オーナーチェンジにともなう契約のよくある変更点

オーナーチェンジによる大きな契約変更はないものの、細かいところでは変更が発生する可能性があります。

よくある変更点は、オーナーの連絡先や家賃の振込先です。

オーナーチェンジすると、当然のことながらそれまでとは異なる会社や人間が物件のオーナーとなります。

連絡先や家賃の振込先も従来のオーナーから変わるため、オーナーチェンジ後に入居者へ通知がくるでしょう。

もしオーナーチェンジ後も連絡先や家賃の振込先など契約内容に一切の変更がなければ、事後であってもオーナーチェンジの連絡がないこともあります。

リースバックにおけるオーナーチェンジで発生するトラブル事例

リースバックにおけるオーナーチェンジでは、大きな契約変更は原則ありません。それゆえ、オーナーが変わっても契約内容がそのままであれば入居者への影響も心配する必要はないでしょう。

しかし、新しいオーナーの意向によってはトラブルが発生するケースもあります。

ここでは、オーナーチェンジによる以下4つのトラブル事例を紹介します。

1つずつ見ていきましょう。

1.連絡先や相談先が分からなくなる

オーナーチェンジが発生しても、入居者へ事前の通知はないのが通常です。とはいえ、通常は連絡先などの変更点があれば、事後に入居者へ通知があります。

しかし、オーナーチェンジによって連絡先が変わっていても、その通知すらないことがあります。入居者が家の修繕のことなど、いざ物件に関する相談をしようとしてもオーナーが変わっているために連絡がつきません。

結果として家に関する相談をどこに連絡すれば良いか分からず、対応に苦慮してしまいます。

2.家賃の値上げを要求される

オーナーチェンジによって、大幅な家賃の値上げを要求されることがあります。オーナーチェンジ時点では、基本的に既存の契約内容がそのまま引き継がれます。

しかし、オーナーが変わった後に新しいオーナー（賃貸人）が家賃の値上げを要求してくることがあります。

3.立ち退きを要求される

新しいオーナーに変わったことで、家賃の値上げどころか立ち退き要求にまで発展する場合もあります。

前述の「家賃の大幅な値上げ」に応じないことを盾に、数ヶ月以内に退去を要求してくるケースがあります。中には家賃の値上げに関係なく、契約更新自体を拒否して立ち退きを迫ってくるオーナーもいます。

4.買い戻しができなくなる

オーナーチェンジが起こったことで、物件の買い戻しができなくなってしまった人もいます。

リースバックは、自分の物件を業者に売却してまとまった資産を得る仕組みです。リースバック契約を結んだ人の中には、いずれまた物件を買い戻そうと考えている人もいるでしょう。

しかしオーナーチェンジによって以前のオーナーとの約束が反故にされてしまい、買い戻しができなくなるトラブル事例です。

オーナーチェンジによるトラブルの対策方法

オーナーチェンジによるさまざまなトラブル事例を紹介しました。

トラブルを回避するためには、事前の対策が重要です。ここでは、主に以下3つのトラブル対策方法を解説します。

各対策方法を詳しく説明しますので、ぜひ参考にしてみてください。

1.【連絡先不明を回避するための対策】オーナーと連絡が取れるよう日頃から人間関係を構築する

オーナーときちんと連絡が取れるように、日頃から人間関係を構築することもトラブル回避の方法として有効です。

現在のオーナーと良い関係を築けていれば、事前にオーナーチェンジについて知らせてくれる可能性が高まります。オーナーチェンジの通知義務はないものの、通知してはいけないといったルールもありません。

あらかじめオーナーが変わることが分かれば、契約内容の見直しなど事前に準備ができます。知らぬ間にオーナーが変わって急な対応を求められないよう、今のオーナーと良好な関係を築いておくに越したことはありません。

2.【家賃の値上げ要求・立ち退き要求・買戻し不可への対策】普通賃貸借契約で契約する

賃貸借契約の種類が普通賃貸借契約であれば、もしオーナーチェンジが発生して賃貸人が変更となっても、基本的に契約内容がそのまま引き継がれることとなります。

そのため、もしオーナーチェンジに伴う契約更新時に家賃の値上げ交渉や立ち退き要求があったとしても、貸主側に正当な理由がなければ、借主の権利として拒否することができます。

買戻しに関しては、普通賃貸借契約でも定期賃貸借契約でも契約書面上で買戻し期限や買戻し金額を明記することが重要となります。明記しておかなければ、オーナーチェンジとなった際に次のオーナーに対して権利が主張できないためです。

3.【総合的な対策】リースバック後にオーナーチェンジが発生する前提で考えておくことが重要

リースバック後にリースバック業者が第三者に転売してオーナーチェンジとなることは、一般的な範ちゅうとして比較的有りうることです。

そのため、いつ、だれに所有者が変更となっても、賃借人としての地位を主張できる賃貸契約でリースバックを行うことが何より重要となります。

賃貸借契約の種類が普通賃貸借契約であれば、借地借家法によって借主の権利が守られているため、基本的に契約書上の賃料で住み続けることができ安心です。

もし将来的に物件の買戻しを希望している場合には、買戻し条件を予め契約書に明記するなど、将来のオーナーチェンジに備えることが重要です。

オーナーチェンジが発生する理由は前述のとおり、資産の入れ替えなどの事業的な理由もありえるため、例えば経営が安定している信頼のおける事業者であれば発生を避けられるというものでもありません。

ただ、経営が安定しているリースバック業者であれば、少なくとも倒産によるオーナーチェンジが発生する可能性は低いといえるでしょう。

ですので、リースバック契約では複数の業者を比較検討し、経営状態などの観点からもチェックしておくとよいでしょう。

リースバック契約ではオーナーチェンジについても事前に対策しよう

リースバック契約では、オーナーチェンジが発生しても契約内容は原則そのまま引き継がれます。

しかし、新しいオーナーの意向によっては、家賃の値上げや退去の要求などトラブルに巻き込まれることがあります。

トラブルを回避するためには、事前の対策が必要です。

オーナーチェンジに関する契約内容の見直し、現オーナーとの人間関係の構築など、もしもの場合に備えてできる限りの準備を進めておきましょう。