リースバックの家賃はいくらぐらい？ 実際の家賃例や計算方法を徹底解説

老後を不安なく過ごすための資金を得る、現状の毎月の負担を減らす、相続対策としての不動産整理など、様々な理由で利用されるリースバックでは、自宅の売却額だけでなく、毎月の家賃がいくらになるかという点も重要です。

リースバックの家賃はそもそもどのように決められるのでしょうか。

本記事ではリースバックの家賃相場が気になるという方へ向けて、家賃の決まり方や実際の家賃例、事業者の選び方などをわかりやすく解説、ご紹介します。

ぜひ、記事内の各見出しを目次のように活用いただき、必要な情報をご確認ください。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックの家賃とは？

リースバックとは、自宅を売却したうえでその不動産の新たな所有者と賃貸借契約を結び、そのまま賃貸として住み続けることができる仕組みです。

売却でまとまった資金をすぐに得られつつも、引っ越す必要がなくこれまでどおりの家で生活を続けられるため、老後のための資金確保、住宅ローン負担からの解放など様々な理由で活用されています。

リースバックでは賃貸借契約を結ぶわけですから、当然のことながら毎月の家賃負担が発生することとなります。

このリースバックでの家賃について、いくつかのポイントに分けて解説します。

住み続ける間に（賃貸借期間中に）毎月かかるコスト

リースバックを利用すると、自宅を売却したことによって得られる資金で住宅ローンを完済でき、またそれまで必要であった税金（固定資産税）やマンションの場合の管理費といった月々の負担がなくなります。

こういった、「持ち家だったから」かかっていた費用がなくなる代わりに、それまでは必要なかった「家賃」が、月々に必要な支払いとして今後住み続ける間だけ、かかることになるのです。

リースバックの家賃は物件の買主（リースバック事業者）が決める

リースバックの賃貸借契約で定められる家賃の額は、その住宅の新たな所有者であるリースバック事業者が決定します。

一般的に、通常の賃貸相場よりは高めとなる

リースバックでの家賃は、その地域周辺での一般的な賃貸（リースバックではない、通常の賃貸）の相場と比較すると、少し割高となる場合もあります。

高くなるケースの理由としては、例えばその不動産の売却価格との兼ね合いや、リースバック利用者が長く賃貸居住を続けた場合でも事業者が正当な利益を確保できるように、といった理由などがあります。

ただし、リースバック利用前にかかっていた住宅ローンや固定資産税などの負担と比較すれば、総合的に考えて月々の負担が抑えられる結果となることも多いため、生活費の見直しを理由にリースバックが検討されています。

家賃の実際の額はリースバック事業者やエリア、物件の状況によって異なります。

また、利用前の毎月の負担状況がどの程度であったかはご利用者ごとに異なりますので、リースバックを利用することによって今後月々の負担がどう変化することになるのかを、事前にしっかりと計算しておくことが大切です。

家賃額とあわせて「いつまで住み続けることができる契約か」も重要！

リースバック利用にあたって、今後毎月の負担となる家賃の額が重要なのはもちろんですが、あわせて大切なのは賃貸借契約の種類が「普通賃貸借契約」となるのか、「定期賃貸借契約」となるのか、という点です。

「普通賃貸借契約」では、基本的に住宅の借主（リースバック利用者）が住み続けたいと思う期間だけ、自由に賃貸借契約を更新できます。

契約期間は一般的に2年～3年ほどの単位となりますが、その賃貸借契約期間が終わったあとも賃借人が更新を希望している場合であれば、貸主（リースバック事業者）は賃貸借契約の更新を拒否することはできません（借主側に契約違反があったり家賃の未払いがあったりといった特別な理由がない場合に限る）。

そのため、住み慣れた住宅にできるだけ長く住み続けたい、という場合には普通賃貸借契約ができるリースバックサービスがおすすめです。

「定期賃貸借契約」では、契約時にあらかじめ定められていた期間が満了した時点で、基本的にはその住宅から退去しなければなりません。

定期賃貸借契約であっても契約内容によっては「更新の有無は応相談」と柔軟性をもたせているケースもありますが、多くはないでしょう。

そもそも定期賃貸借契約のリースバックサービスでは、「賃貸借期間満了後、すぐに当該物件を売却する」ことでの事業者側の利益回収を想定している場合が多いためです。

また更新がおこなえる場合でも、更新時に家賃額が上がってしまう可能性もあります。

▼リースバックにおける普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違い、それぞれの特徴やメリット・デメリットなどはこちらの記事でも詳しく解説しています。

「リースバックの家賃がいくらになるか」が重要な理由

リースバックで今後支払っていくことになる家賃は、考え方によっては通常の賃貸の家賃よりも一層、「高いか安いか」が重要であるといえます。

以下に理由を解説します。

リースバックは本来「毎月の負担を減らせる」ことが大きなメリット

リースバックを利用する理由は様々ではありますが、住宅ローンを支払っている多くの人にとっては「利用したあとに月々の負担が増えてしまっては意味がない」という場合が多いでしょう。

毎月の負担額の総額がどのくらいであったかという状況にもよりますが、一般的には、リースバックを利用すると月々の負担額が住宅ローン返済額に比べ結果的に少なくなるケースが多くみられます。

不動産を自分で所有している際には、年一回の固定資産税を始め、マンションの場合の月々の管理費、修繕積立金といった様々な出費が必要です。

リースバックを利用すると住宅が持ち家ではなくなるため、これらの負担がなくなり、家賃が発生することを考えても総合的に負担が軽減されることが多くなるでしょう。

主にこのメリットのためにリースバックを利用するという方にとって、利用後の家賃がいくらになるかということはとても重要です。

家賃が高いと、売却で得たせっかくの資金もあっという間に枯渇する

リースバックでは自宅を売却することになるため、一括で大きな資金を得られます。

住宅ローンがあった場合にはローンを完済したうえで、残りの金額が手元に残ることとなります。

こうして得られた資金は使途が自由な資金となりますので、老後のための大切な蓄え、あるいは家族のためや事業のために使うなど、様々な使い道が考えられるでしょう。

しかしリースバック後の家賃が想定以上に高くなってしまうと、せっかくの売却で得た資金もあっという間に使い切ってしまうことになり、デメリットのほうが大きくなってしまうでしょう。

リースバックの家賃はどう決まる？

リースバックを利用したあとの賃貸借契約の家賃の額は、利用するリースバック事業者の違いや細かな状況の違いなどによっても大きく変わってきます。

ここでは、多くのリースバック事業者で共通する一般的な内容として、リースバックの家賃額に関係してくるいくつかの要素をご紹介します。

物件の買取額がいくらになったかが影響する

リースバックの買取額、つまり物件をいくらで売却できるかについても事業者や状況により様々となりますが、一般的にはリースバックの買取額は、通常の不動再売買で売却した場合の市場価格と比較して、およそ70％ほどとなります。

この「市場価格」とは、例えば通常の不動産売買においてまず売り出されている段階での価格ではなく、その後の実際の取引額（成約額）を指します。

そしてリースバックの賃貸家賃についても、この買取額をもとに計算されて決定されることが通常です。

そのため、家賃額がいくらになるかという観点でも最初の買取額はとても重要となります。

買取額をもとに家賃がどのように計算されるかについては、後述の「リースバック家賃の算定方法」の項にてあらためて解説します。

物件を買い取った事業者側の「利回り」が影響する

物件の買取額とあわせて、家賃の算出時に重要な要素となるのが事業者側の「利回り」です。

利回りとは簡単にいうと「投資に対する利益の割合」を示す数値のことで、リースバックにおいて事業者側の利回りとは、自身が買い取った不動産（リースバック利用者が売却した自宅）が、一年ごとにどの程度の利益をもたらすか、といったことを示す値ということになります。

その地域の通常の賃貸家賃相場がある程度参考にされる

リースバックの家賃額の相場と、リースバック以外の通常の不動産賃貸における家賃額の相場は必ずしも一致するわけではありませんが、それでもある程度は通常の家賃額相場を参考として決定されるケースが多くなっています。

次章では、通常の賃貸の場合の家賃相場を調べる方法をご紹介しておきます。

一般的な家賃相場の調べ方

リースバックではない通常の賃貸の場合の家賃相場の調べ方として、自宅でも簡単に調べられる方法をご紹介します。

不動産会社が運営する家賃相場チェックサイトで確認

いくつかの大手不動産会社では、インターネット上で無料で利用できる家賃相場チェックサイトを公開しています。

Web検索で「家賃相場」と入力するだけでも、検索結果の上位にいくつものチェックサイトが出てくるでしょう。

こういったサイトでは、例えば「物件の地域（都道府県→市町村）」、「物件種別（戸建てorマンション）」、「規模や間取り」といったように順番に細かい条件を設定していくだけで、実際的な家賃相場をすぐに調べられます。

リースバックの家賃相場を調べたい場合の前段階として、まずは通常の賃貸相場をチェックする時にとても有効な方法です。

リースバックにおける「利回り」とは

リースバックの家賃の決まり方を考えるうえで重要となる、「利回り」について解説します。

そもそも「利回り」とは

「利回り」とは投資関連用語のひとつで、端的にいうと投資金額に対してどのくらいの収益を得られるかを割合で考えたものです。

リースバックに限らず、例えば銀行の金融商品においての利息や、投資家が投資商品を最終的に売却した際に得られる売却損益などもすべて「利回り」となります。

通常、利回りというと1年間で考えた「年利回り」のことを指すことが多く、投資額に対して1年間で何％の利益を得られるか、というかたちで百分率で示されます。

リースバック事業者が利益を得るために重要な「期待利回り」

リースバック事業者が利用者所有の不動産を大きな金額で購入したうえで、賃貸借契約で引き続き利用者に住んでもらうというリースバックサービスを提供している理由は、リースバックの提供によって事業者側にも利益が見込まれるからです。

通常、利益を得るための不動産購入というと、例えば自社が事業で利用するためのビルを購入したり、ビジネスが活発なエリアでビルを保有しテナントを入れたり、不動産価値が上がってから転売するための投資商品として不動産を購入したりというケースが考えられます。

しかし、リースバック事業者は購入した不動産を賃貸として引き続き利用者に使ってもらうことが前提となるため、その不動産を自社で利用することはありません。

リースバック事業者にとっての利益は、例えば賃貸借契約満了後にその不動産を売却することで得られる場合もありますが、リースバックの賃貸借契約では長い期間住み続ける方も多いため、どちらかというと賃料で利益を得るほうが一般的です。

そのため、リースバック事業者は家賃を決定する際に「その不動産が年間にどの程度の収益を見込めるか」ということを、投資した費用（その物件の買取にかかった費用）をもとに割り出すこととなります。

この利益の期待度について、一年ごとにどの程度の利益をもたらすかということを百分率の「何％」という値で示したものが期待利回りです。

「期待利回り」に影響する要素

リースバック事業者が期待利回りを算出する際には、様々な要素が影響します。

買取りする不動産の状態や、立地、築年数といった物件自体に関することから、その時点での社会情勢や経済状況、地価の変動なども考慮されます。

そのためリースバックにおける期待利回りは、必ず一定の数値で決まっているというものではありませんが、一般的に概ね「3％から8％ほど」の間になることが多くなっています。

リースバック家賃の算定方法と実際の例

「利回り」をもとにしたリースバック家賃の算定方法

リースバックにおいて、利回りから考えるリースバック家賃を算定する際の一般的な計算式は以下のとおりです。

月々の家賃＝買取価格×期待利回り（年率）÷12カ月

前述のとおり、リースバックにおける期待利回りは一定ではなく事業者や取引する物件ごとに異なりますが、例えば期待利回りを「8％」として、1,000万円の買取額となったリースバック取引における賃貸家賃額は、「1,000万円×8％÷12カ月」の計算で約67,000円ということになります。

もちろん、上記の算定方法はあくまで利回りをもとにしたシンプルな考え方となりますので、実際には状況の違いやそのエリアの通常の家賃相場、事業者ごとの運用ポリシーなども加味されたうえで異なる家賃額が提示されることもあります。

参考になる実際のリースバック「家賃例」をご紹介

ここでは、様々なリースバック事業者による実際の提供事例を参考情報とし、いくつかの家賃額の例と、物件のエリアや築年数といった諸条件との関係性を表でまとめてご紹介します。

あくまで一例となりますので、実際にリースバックを利用する際には、事業者に事前相談しながら査定を依頼しつつ、慎重に将来設計をおこなうようにしましょう。

様々なリースバック利用事例における実際の家賃例（目安）

物件買取額	物件の立地	物件の築年数	物件の最寄り駅からの距離	期待利回り	リースバック家賃額	備考
5,000万円	都市部の中心エリア	10年～15年	5分以内	3％～4％台	12万円～20万円台	東京都23区、大阪府の市内中心部などが該当
3,500万円	都市部	10年～15年	5分～8分	4％～5％台	11万円～17万円台	関東圏や関西圏、愛知県・福岡県の都市部が該当
3,000万円	都市部や地方都市	15年～20年	8分～10分	5％～6％台	12万円～17万円台	関東圏や関西圏、愛知県・福岡県の都市部と、一部の地方都市が該当
2,000万円	地方都市	20年～30年	8分～15分	7％～8％台	11万円～14万円台	上記以外の地方都市が該当
2,000万円	地方都市	30年以上	8分～15分	8％～9％台	14万円～16万円台	上記以外の地方都市が該当
2,000万円	地方都市	30年以上	15分以上	10％以上	16万円以上	上記以外の地方都市が該当

まとめ

リースバックの家賃を「なるべく抑える」ためには？

リースバックを利用するからには、住み続けるために毎月必要となる家賃を、なるべく安く抑えたいものです。

リースバックの家賃はリースバック事業者が決定しますが、その事業者を選ぶ段階でいくつかのポイントを押さえておくことで、家賃をなるべく低い金額、通常の賃貸相場と同じ程度の金額にできる可能性が高まります。

そのポイントを以下にご紹介します。

物件の地域や種類に合ったリースバック事業者を選ぶ

売却したい物件が立地しているエリアや、物件の種類（戸建て / マンション）に対応していて、かつそのエリアや物件種別の取扱い実績が多い事業者を選ぶようにしましょう。

エリアや物件種別に対応していない事業者の場合は、そもそも取引ができないため選定の対象となりませんが、たとえ対応していても、その取扱いに慣れていない事業者の場合には、物件の買取額やリースバックの家賃額が適正な額にならない（不動産運用力が乏しいため家賃を下げることも難しい）という可能性もあります。

物件が立地しているエリアやその物件種別での取引実績が多い事業者の場合は、そのエリアや物件種別での不動産運用についても長けているため、そのしっかりとした運用力に基づいた利回り計算で利用者の負担にならない柔軟な家賃設定をおこなってくれる可能性が高まります。

家賃設定に柔軟性のあるリースバック事業者を選ぶ

前述の運用実績にも通じますが、リースバック事業者のサービス運用ポリシーは事業者ごとに様々であり、事業者によっては柔軟な家賃設定を重要視しているところもあります。

そういった事業者であれば、利用者の将来設計や経済的事情などを考慮したうえで、「利用者に無理なく長く住んでもらえる」ことを重視して家賃額を決定してもらえる可能性が高まります。

「買戻し」は前提としないリースバック事業者を選ぶ

リースバックサービスによっては、「賃貸で一定期間住んだあと、将来的には物件を買い戻して再び持ち家としたい」という利用者のニーズに対応し、買い戻し特約や再売買の予約といった、買い戻し前提のリースバック契約を提供している事業者もあります。

こういった契約の種類は、自身がどうしても将来的に物件を買い戻したいときは何より重視すべき事項となりますが、一方で買い戻しの希望が特にない場合には注意が必要です。あえて「買戻しを前提としていない」リースバックサービスを選ぶほうがお得な場合もあります。

何故かというと、買戻し前提のリースバックサービスでは買戻し時に必要となる金額を利用者が重視する傾向にあり、そして検討者の要望に応じて買戻しの金額を低くすると、リースバック事業者が本来得られる売却利益も少なくなってしまうのです。

売却利益が少なくなるということはつまり、事業者としてはどうしても家賃収入で利益を回収する必要がでてくるため、必然的に家賃が高くなる傾向にあります。

さらに、この高い家賃の状態で万が一、利用者がなんらかの事情で予定していた買戻しをできなかった場合には、家賃が高いので賃貸で住み続けることも困難となるという懸念があります。

リースバック利用時は物件売却額・家賃・住み続けられる期間などを総合的に検討しよう

本記事では、主にリースバック利用後の月々の家賃額が気になる方へ向けて、リースバックにおける家賃の決まり方や、参考になる一般的な賃貸相場の確認方法、リースバックの実際の家賃例や事業者選定時の注意点などをご紹介しました。

リースバックを利用する際には、そもそも物件の売却額がいくらになって住宅ローン完済後にいくら手元に残るか、月々の負担は利用前と比較してどう変わるのか、といった収支の流れや様々な要素を総合的に検討することが大切です。

そのうえで、家賃がどの程度の金額になれば自分の将来設計にマッチする範囲なのか、という点をじっくり考えておきましょう。

物件が立地するエリアや、その物件の種別に対応していて取引実績の多いリースバック事業者であれば、無理のない家賃額を設定してもらえる可能性も高まります。

ぜひ、そういった点も踏まえてリースバック事業者を選んでみてください。