リースバック後に家賃が払えないと退去？元営業担当（FP１級）が 滞納から退去までの流れを解説

７年間のリースバック実務経験を持つ元営業担当（１級ファイナンシャルプランニング技能士：資産設計業務）がリースバックを利用したのち、家賃が払えなくなるとどうなるのか、強制退去を防ぐための方法を詳しくご紹介します。

リースバックは、自宅を売却するのと同じタイミングで賃貸借契約を結ぶことで、まとまった資金を得つつ引き続き同じ住宅で住み続けることができる便利なサービスで主に不動産会社が提供しています。

ですが、引っ越しせずにそのまま住み続けるためには、当然のことながら毎月の家賃が発生します。では、万が一、家賃を払えなくなってしまったらどうなるのでしょうか？

リースバック契約をご検討中で、家賃が払えなくなった場合に退去を心配をされている方に向けた記事になります。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックで家賃を払えなくなる事例

リースバック契約を締結したのち、家賃が払えなくなる理由として、例えば下記のようなケースがあります。

個々の経済状況によって原因はさまざまですが、予想していなかった突然の出来事でお金がなくなることも少なくないため、契約を行う前にはあらかじめ想定しながら検討することも大切です。

下記で解説するような事例は、必ずしもひとつずつ起こるとは限りません。例えば、病気になってしまった上に給料の減額や雇用契約の解除をされてしまう、というケースもあり得るでしょう。

収入が減少した上に医療費がかかるとなると、経済状況は大きく悪化します。防ぎようのないことではありますが、もしものときの備えを常に頭に入れておくことは、リースバック契約をする上でも大切な事柄です。

雇用契約の解除（リストラ）

主な収入源となっている仕事そのものの環境の悪化は、大きな痛手となります。雇用契約の解除によって収入が大きく減少することも、リースバックの家賃が払えなくなる原因のひとつです。

60歳の定年前に雇用契約を解除される場合のほか、再雇用の希望を受け入れてもらえず早期退職するしかなくなる場合もあるため、年金生活まであと数年という状況でも安泰とはいえない現状があります。

また、転職を行った場合でも前職と同じほどの給料がもらえるとは限らないため、仕事環境の変化は大きなダメージにつながることがあるでしょう。

勤め先の業績悪化などによる給料の減額

リースバックで家賃が支払いが難しくなる事例として比較的多いのが、勤務先からの給料の減額です。

収入がなくなる理由には、今まで得ていた給料そのものの金額が減らされることも影響します。

給料の減額には、降格や懲戒処分、査定によって金額が定められている場合や給与テーブルなどの給料を定めるシステムの変更など、さまざまな要因があります。ボーナスだけでなく基本給の減額を言い渡されることもあるでしょう。

毎月の収入が減ってしまうと、月々のリースバックの家賃支払いの負担も毎月抱えることになるため、その状態が継続することで家賃滞納につながってしまうケースがあります。

事業の失敗

会社に勤めている場合だけでなく、起業をしたのち事業の失敗によって収入を失うケースもあります。

事業には波もあり、ある程度軌道に乗って安定するまでには時間もかかります。上手く事業が展開していても、事業拡大に着手したのち失敗してしまうケースもあり得ます。

リースバックでは、一時的に事業でお金が必要となった際に利用されることもあります。あくまで一時的な資金の確保となるため、事業が軌道に乗った時に買戻しをすることを前提としている場合もあります。

将来の買戻しに関しては、今後の事業がどのように展開するのかの予測は難しい部分もあります。買戻しが難しい場合も含め慎重にリースバックを検討する必要があります。

本人や家族の病気やケガにより働けなくなる / 医療費の増大

日常生活の中で、病気やケガは意図せず発生するトラブルです。

病気やケガによって医療費がかかるだけでなく、働けなくなることで収入自体が減少すると、ダメージはより大きくなるでしょう。

また、自分自身だけに限らず、親が病気やケガをすることで介護が必要になり、働けなくなるケースもあります。

このような健康上のトラブルによってリースバックの家賃が支払えなくなってしまうこともあるため、日頃から意識しておくこともポイントです。

年齢を重ねることで病気やケガの確率も増えるため、老後の生活を視野に入れた上で、もしもの際の対策を考えておくことも役立ちます。

家賃を払えなくなってしまった場合の流れ

リースバック契約の家賃が払うことができなくなった場合、どうなるのでしょうか。

ケースバイケースのため、一概には言えませんが、払われなくなった時点で貸主からすぐに追い出されるということはありません。

借地借家法という法律によって、借主の権利が守られているため、1～2ヶ月程度の間で強制退去となる可能性は低いと言えます。

リースバック契約において、保証人や連帯保証人、家賃保証会社のいずれが必要かは、リースバック事業者によって異なりますがほとんどが家賃保証会社となっています。

保証人と連帯保証人では、連帯保証人の方が保証の責任が重くなり借主と同等の支払い義務があるため、全額を支払うまでの責任を負うことになります（2020年4月1日の民法改正で、極度額を定めていない契約は無効と扱われることになりました）。

保証人と連帯保証人は、子供や兄弟姉妹など関係の近い親族に依頼することが多く、家賃滞納のトラブルは親族全体で負担を被るおそれがあるため注意が必要です。

家賃保証会社を利用して契約した場合は、家賃を滞納すると家賃保証会社が代わりに支払いを行います。

ただし、その後は家賃保証会社から請求されるため、家賃滞納トラブルから解放されるわけでないので、特に状況は変わりません。

最終的に強制的に退去させられるまでは訴訟手続き（裁判）を経て半年程度の猶予があるともいわれますが、早めに対策と準備を行うことがいずれの場合も必要です。

リースバックで家賃を払えなくなりそうになったら

家賃滞納は仕方なく訪れてしまうこともあるトラブルです。

退職や急な雇用契約の解除、給料の減額、事業の失敗、病気やケガなどの健康上の理由など、家賃の支払いが難しくなる事情はさまざまにあります。

こういった全てのトラブルを未然に防ぐことも難しいため、家賃が払えなくなりそうになった場合はどうしたら良いのか、という対策もあらかじめ考えて備えておきましょう。

リースバック事業者に状況を報告し相談する

まずは直接賃貸借契約をしているリースバック事業者に状況を説明し相談する、というのが最も大切な行動になります。

何も伝えないまま滞納が判明することと、滞納となる前に事前に相談するのでは貸主側にとっての印象も変わるためその後の対応方法が変わることもあります。

賃貸借契約を結んでいるため、事業者としては家賃を滞納されてしまうと退去を勧めざるを得ない現状はありますが、まずは相談に応じて貰えないか相談してみるのも良い方法です。

支払う意思を示すことは、状況を改善させるための姿勢としても役立つポイントです。いずれにしても、督促状が届いても無視し続けるなど、信頼関係や状況を悪化させるようなことは行わないようにすることが大切です。

資金調達を早めに行う

資金調達を少しでも早く行い、滞納状況を解消することも重要です。

保証会社を利用している場合、滞納情報が個人の信用情報に登録されることになります。

いわゆるブラックリストと言われるものですが、一度登録されるとしばらくは情報が残ることになるため、場合によっては融資が困難になったり、次の賃貸を借りられなくなる恐れがあります。

具体的な資金調達を行う方法としては、以下の手段が挙げられます。

親族にお金を借りる

身近な方法では、親族にお金を借りる方法があるでしょう。連帯保証人になってもらっている親族でも、公に督促されるよりは親しい距離で相談ができるため関係の悪化も防げる可能性があります。

ただしその場合でも、むやみにお金を借りる相談だけでなく、いつ頃返済できるのかについてのしっかりとした計画を立てた上で相談するようにしましょう。

クレジットカードやカードローン

ほかには、クレジットカードでのキャッシングやカードローンなどの方法もあります。ただし、利息が発生するため、この場合も返済計画を確実に立てた上で借りることが大切です。

借りた上で返済できないと、信用情報の面でもデメリットとなり、今後新しく住宅を購入したい場合の住宅ローンの審査などに影響する場合もあるため、長期的な計画を頭に入れて検討するようにしましょう。

資産の売却による換金

お金を借りる方法以外の資金調達としては、身の回りにある物を売却する、という方法もあります。高価な物を多く所持している場合は、それを売ることで一時的に資金が潤うこともあるでしょう。

ただし、この場合も売りたいと思ったときにすぐに売れるとは限らないため、早めに行動に移すことがポイントです。また、雇用契約の解除などで職を失っている場合でも、一時的に臨時の仕事に就いて収入を得る方法もあるでしょう。

リースバック契約が解除され退去となってしまうまでの目安としては、滞納が発生してから約3ヵ月後に契約解除、退去までの期間は約6ヵ月、という期間が一般的に挙げられますが、トラブルが起きた際の数ヶ月はあっという間に過ぎてしまうこともあります。早め早めの対策を常に心掛けておきましょう。

公的な救済制度を利用する

自分自身で解決するのが難しい場合には、公的な救済制度（給付）を利用する方法があります。

例えば下記のような救済制度がありますが、個々の場合によって対象条件や支給額には違いがあり条件が限られているため、お住いの市区町村情報や内容を詳しく確認してみましょう。

・住居確保給付金…生計を維持している人が離職や廃業をしてから2年以内で、世帯収入合計額や預貯金合計額が基準に当てはまっていること、など複数の要件に当てはまった場合に、既定の家賃額が支給される制度です。

・総合支援資金（令和4年9月30日に申請受付を終了）…失業などで生活費が困難な場合における、社会福祉協議会とハローワークなどの支援による貸付制度で、貸付要件に当てはまると、連帯保証人がなくても貸付を受けることができます。

・緊急小口資金（令和4年9月30日に申請受付を終了）…一時的な経済状況の悪化で生活が難しくなった場合に、社会福祉協議会が少額の貸付を行っている制度です。利子はなく無料ですが、返済時期が近いため、あくまでも一時的な措置の認識が必要になるでしょう。

リースバックで家賃滞納をあらかじめ避ける方法

リースバックの家賃をなるべく低く抑える

リースバックの家賃が払えない原因として直接的なものは、家賃が自身の支払い能力と合っていないということです。

収入と比べて家賃が高すぎる場合は、当然ながら払い続けるのは困難になります。こういった事態に対処するためには、リースバックの家賃金額をなるべく安く抑えることは役立つポイントです。

とはいえ、リースバックの家賃は原則として不動産物件の買取価格とのバランスやリースバック事業者の利回りなども影響して決定されるため、賃料が低ければ売買金額も低くなってしまいます。

残っている住宅ローンを完済する場合は、一定の売却金額以上である必要があるため、売却金額に基づいた家賃設定がなされます。

「売却金額は高く、家賃は低く」というのが検討者にとっては理想ではありますが、リースバックはそこまで都合の良いシステムでないのが実状です。

住宅ローンがある場合には完済できるための売買金額を提示してもらいつつ、その中で出来るだけ家賃設定を低く設定できる会社を探すことが現実的な方法です。

そのため、検討する際にはあらかじめ複数の事業者に見積りを依頼して、相見積もりをとって比較することがポイントです。電話で査定を依頼できる業者もあるため、少しでも多く情報を集めるようにしましょう。

リバースモーゲージも検討

自宅を活用して纏まった資金を確保しつつ、住み続ける方法として金融機関が行うリバースモーゲージという手法があります。

リバースモーゲージは、自宅を売却するのではなく自宅を担保に入れて融資（ローン）を組みますが、融資返済中は金利の支払いだけで良いため毎月の支払いを低く抑えることが可能です。

リースバックに比べて利用のハードルは高くなっていますが、好立地の土付き一戸建てなど担保評価が高い物件であればリバースモーゲージの方が毎月の負担を抑えることができます。

リースバックの家賃はどのように設定される？

リースバックは家賃が高い、という認識を持たれていることも珍しくないでしょう。では、そもそも家賃はどのように決められるのでしょうか。ここでは、リースバックの家賃のしくみについて解説します。

一般的な賃貸借契約の場合、周辺の家賃相場が影響しますが、リースバックの場合は、不動産の売却価格が大きく影響してきます。

不動産の売却価格は、個々の不動産の状態によって変動するため、家賃相場と比較して高額になることは大いにあり得ます。

例えば、住宅ローンがたくさん残っている物件は高く買取しなければいけなくなるため、家賃も高くなってしまう傾向がありります。

具体的な賃料の計算式としては、下記のようになっています。

月間の家賃＝リースバックの売却価格×期待利回りの値（●●％）÷12ヶ月

期待利回りの値は、通常6％～13％の割合で設定されることが多いですが、この値は物件の立地条件や築年数の良し悪しが影響しています。

例えば、都心に近くアクセス良好の物件なら6％、駅から離れた郊外で自動車でないと出かけられない物件は13％、などの違いがあります。

期待利回りの値はリースバック会社によっても異なるため、上記範囲に収まらないことも珍しくありません。

上記の計算式からもわかるように、期待利回りの値が一定でも、不動産の売却価格が高ければ高いほど、家賃は上がることがわかります。

住宅ローンがたくさん残っていてかつ郊外の家ならば、かなりの高額になることも予測が付くでしょう。実際の家賃としては、下記のような例が挙げられます。

・2,000万円で売却し、期待利回りが6％の場合の月額家賃＝約10万円
・2,000万円で売却し、期待利回りが8％の場合の月額家賃＝約13.3万円
・3,000万円で売却し、期待利回りが6％の場合の月額家賃＝約15万円
・3,000万円で売却し、期待利回りが8％の場合の月額家賃＝約20万円

このように期待利回りの値が同じでも売却価格が上がれば家賃も上がり、売却価格が同じでも期待利回りの値が高ければ家賃は同じく上がります。

期待利回りの値によって大幅な開きがあることは注意しておきましょう。同様に、物件を高く売ればそれだけ良いとは言い切れないことも抑えておきたいポイントです。

リースバックで物件を高く売れば、まとまったお金は一時的に入りますが、その後の家賃もそれだけ負担が大きくなるため、将来を見据えてのバランスを意識した検討が役立ちます。

優良なリースバック事業者の選択が大切

リースバック契約後に家賃が払えなくなる、というトラブルは、契約前にはあまり想像がつきづらいかもしれませんが、こうして順を追って現状を把握していくと、将来的には十分にあり得るトラブルとも言えます。

家賃を滞納せずにリースバック契約を効率良く活かすためには、家賃設定が柔軟に対応可能なリースバック事業者を選択することが何より大切です。

一言で優良なリースバック事業者を選ぶといっても、なかなか見分けるのは難しいこともあるでしょう。まずは、不動産会社等の公式ホームページをチェックし、どのようなサービスを行っているかどうかを確認してみてください。

その際に、今までの実績を忘れずにチェックすることがおすすめです。

また、利用した人が、どのようなトラブルを抱えていたかなどのリースバックを活用した背景と合わせて、買い戻しや住み替えなど、その後どのような行動に移ったかという情報も参考になります。

また、よくある質問コーナーなどでも、さまざまな質問に対する事業者の姿勢が見えるため、確認しておくと役立ちます。利用者へのサポート制度がなるべく充実しているところを選ぶと、契約後も利用しやすくなります。

事業者によっては、賃料を賃貸事例や近隣相場を元にして設定しているところもありますので、家賃にまつわる詳しい情報もできるだけ集めた上でそれぞれの事業者を比較してみましょう。

比較する際には、気になる事業者が取り上げられている情報サイトなども参考になります。

実績豊富で、優良なリースバック事業者を選択すれば、家賃設定が高すぎるといった事態を避けやすくなり、また申込時に長期的な観点で確実な運用を行えるよう相談に乗ってもらえることも期待できます。

まとめ：家賃が払えない事態にならないよう慎重なリースバック利用を

リースバックを検討されている方の中には、複数のリースバック会社の比較検討や、リースバック以外の手段として例えば住宅ローンが残っている場合の債権者に了承を得たうえでの任意売却など、さまざまな選択肢を考慮しながら頭を抱えている方もいることと思います。

リースバックは、物件を売却した後も住み慣れた家に住むことができるという大きなメリットがありますが、売却金額と家賃のバランスや将来プラン等、その後の生活を考えると即決するのは難しい面があります。

リースバック契約を行った場合、その後の家賃支払いは継続して続きますので、一時的な収入に安心することなく、先を見据えて慎重な利用計画を立てていきましょう。