リースバックは連帯保証⼈がいらないって本当？ 必要になる条件を具体的に解説

「リースバックを考えているけど、連帯保証人を頼める人がいない」
「そもそもリースバックに連帯保証人はいるの？」

このように、リースバックにおける連帯保証⼈についてお悩みではないでしょうか。通常、賃貸物件では契約時に連帯保証人を求められるケースがよくあります。

結論を先にお伝えすると、リースバックは連帯保証人を不要とする不動産会社が多いです。

この記事では、リースバック取引における連帯保証⼈について解説します。連帯保証人が必要になる条件や、頼める人がいない場合の対策も紹介します。リースバックの連帯保証人の有無で不安な方は、ぜひご覧ください。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックは連帯保証人が不要な場合が多い

細かい規定は各社で異なるものの、リースバックは連帯保証人が不要な不動産会社が多くなっています。リースバックは「売買契約」と「賃貸借契約」の2種類の契約を交わします。売買契約のもと自宅を売却し、賃貸借契約を結んで住み続ける流れです。

一般的に連帯保証人が必要になるのは、物件の貸主と借主の間で結ぶ賃貸借契約です。リースバックにおける賃貸借契約は、通常の賃貸アパートなどを借りる際に結ぶものと性質は変わりません。

通常の賃貸物件は、万一家賃が払えなくなった際の担保として連帯保証人が必要になります。一方、リースバックの賃貸借契約では、基本的に連帯保証人は求められません。代わりに、「賃貸保証会社」の利用を必要とするケースがほとんどです。

そもそも連帯保証人とは

賃貸借契約における連帯保証人とは、契約者（借主）が家賃やその他費用を支払えなくなった際に代わりに支払う人です。契約者からの家賃支払いが滞ると、不動産会社はその部屋の収益を得られません。

そのため、通常の賃貸借契約では、連帯保証人を必須条件とする契約形態がよく見られます。

連帯保証人と「保証人」の違い

名称は似ていますが、「連帯保証人」と「保証人」は異なります。連帯保証人と保証人は、どちらも契約者の返済義務を肩代わりする存在です。

ただし、連帯保証人は、保証人が持つ「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」から成る3つの権利がありません。

催告の抗弁権

「催告の抗弁権」とは、民法第452条で定められた権利です。滞納した家賃などの債務を債権者（貸主）から請求されても、保証人は「主債務者（借主）から先に請求して」と主張できます。連帯保証人は催告の抗弁権がないため、いきなり自分に債務の支払いを請求されても拒否できません。

検索の抗弁権

民法第453条による「検索の抗弁権」は、自分よりも先に主債務者の財産を差し押さえるよう請求できる権利です。主債務者が資金があるにもかかわらず家賃を滞納している場合、債権者はまずは主債務者の財産から差し押さえる必要があります。連帯保証人は検索の抗弁権が認められておらず、主債務者に充分な資金力があろうとも自分が返済しなくてはいけません。

分別の利益

保証人が複数いる場合、各人は債務を保証人の数で割った金額のみ負担します。この決まりを「分別の利益」と言い、民法第456条を根拠としています。連帯保証人は、分別の利益の対象外です。したがって、複数の連帯保証人がいても、各人に全額返済の責任があります。連帯保証人たちの合計返済額はあくまで債務額までですが、1人で全額負担する可能性が生じるわけです。

連帯保証人にはこうした3つのリスクがあるため、頼める相手がいない方も多いでしょう。

連帯保証人が不要でも「賃貸保証会社」の利用は必要

リースバックの連帯保証人を不要としている不動産会社は、基本的に賃貸保証会社への加入を必須としています。賃貸保証会社は、借主が滞納した家賃を立て替えるサービスを行っています。加入審査にかかる時間は、最短で1～2営業日です。

賃貸保証会社を利用する際は、初回保証料として家賃の50％〜100％の支払いが必要です。以降は、賃料の1〜2％程度の月額料金を支払います。月額料金制のほか、賃貸保証会社によって「年払い制」や「2年ごとの更新制」といったさまざまな料金体系があります。

いずれにしろ、賃貸保証会社に加入したからといって、毎月の賃料が大幅に跳ね上がるわけではありません。

▼リースバックにおける賃貸保証会社については、こちらも合わせてご覧ください。

連帯保証人や保証人が必要になる可能性がある条件

お伝えした通り、リースバックは連帯保証人や保証人がいらない不動産会社が多数あります。連帯保証人なしで契約したいのであれば、該当する不動産会社から絞り込みましょう。

ただし、賃貸保証会社を利用した上で、連帯保証人や保証人を求められることもあります。以下3つの条件のいずれかに当てはまると、連帯保証人または保証人が必要になる傾向があります。

1.収入と家賃が見合っていない
2.住宅ローンや家賃の滞納歴がある
3.収入が不安定

それぞれの詳しい理由を説明します。

1.収入と家賃が見合っていない

1つ目の条件は、収入に対して家賃が高すぎるケースです。きちんと家賃を支払えるのか不安視されるため、連帯保証人または保証人を求められる場合があります。一般的に、無理のない家賃は収入の3割ほどとされています。

また、仮に連帯保証人や保証人を求められなかったとしても、収入に見合わない家賃設定はおすすめできません。リースバック契約後の生活が苦しくなる可能性が高く、家賃が高い自宅に住み続けられなくなるかもしれません。リースバックの取引を進める中で家賃が高すぎると感じたら、一度契約プランを見直しましょう。

2.家賃の滞納歴がある

家賃やクレジットカードなどの滞納歴がある方は、本人の信用が低いと見なされて審査が通らない場合があります。

賃貸保証会社は、過去の家賃滞納に関する信用情報が確認できる「LICC（全国賃貸保証業協会）」に加盟しており、保証会社によってはクレジットカードの滞納情報の照会機関である「CIC（指定信用情報機関）」「JICC（日本信用情報機構）」などの団体にも加盟していることもあります。

家賃とクレジットカードの滞納歴は、加盟団体を通して賃貸保証会社の審査時に照会される仕組みです。

なお、カードローンなどの借入金があっても、必ずしも本人の信用情報に傷がつくわけではありません。あくまで、返済を滞納していたり、借入件数が著しく多かったりする場合、信用性が低いと判断されます。

3.収入が不安定

家賃と収入の釣り合いが取れていても、収入が不安定な方は連帯保証人または保証人を求められるかもしれません。具体的には、以下の方々は収入が安定していないと判断される場合があります。

・パート・アルバイト
・フリーランス
・自営業
・年金生活者
・生活保護の受給者

上記に当てはまる場合、貸主や賃貸保証会社によっては滞納リスクが高いと判断される点をあらかじめ理解しておきましょう。

【補足】そもそも賃貸保証会社の審査に通らなかったら？

ここまで紹介した3項目は、賃貸保証会社の利用に加えて連帯保証人が必要になる条件です。そもそも賃貸保証会社の審査に通らなかった場合、連帯保証人を立てることでリースバック契約が可能になるケースがあります。

とはいえ、リースバックを行う際は、基本的に賃貸保証会社の利用が必須です。そのため、賃貸保証会社の審査が通らなければ、リースバック取引もできない不動産会社が一般的となっています。

しかし、中には賃貸保証会社の審査に落ちても、救済措置として連帯保証人を立てることで対応してくれるケースもあります。前述の通り一般的ではないため、取引の可否は不動産会社やご自身の状況によります。

どうしても同じ不動産会社でリースバックを行いたいのであれば、一般的ではない方法だと理解した上で相談しましょう。

どうしても連帯保証人を頼める人がいないときは？

連帯保証人が必要になっても、頼める相手がいない方もいるでしょう。ですが、工夫次第では、連帯保証人なしでリースバックを利用できるかもしれません。どうしても連帯保証人を用意できない方は、以下3つの方法を試してみてください。

1.他の不動産会社に相談する
2.自宅の売却価格を下げる
3.売却金で家賃を支払う

具体的な内容を見てみましょう。

1.他の不動産会社に相談する

もっとも簡単な方法は、不動産会社の変更です。リースバック取引を提供している不動産会社は数多くあります。連帯保証人を求められた1社だけにこだわらず、複数の不動産会社に相談しましょう。

リースバックの査定は基本無料ですので、複数会社へ気軽に申し込めます。ある不動産会社では連帯保証人が必要でも、他の会社では連帯保証人なしで取引できるかもしれません。

また、すでにお伝えした通り、多くの場合は賃貸保証会社の審査に落ちるとリースバックの審査にも落ちます。

しかし、不動産会社によって利用する賃貸保証会社は違います。そのため、申込先を変えることでリースバックの審査に通る可能性もあるわけです。

2.自宅の売却価格を下げる

収入に対して家賃が高い場合、自宅の売却価格を下げる方法も選択肢になります。

リースバックにおける家賃は、物件や周辺の家賃相場だけで決まっているわけではありません。主には不動産会社の買取費用と期待利回りから家賃が決まる仕組みです。したがって、自宅の売却価格が家賃の基準になります。

つまり、自宅の売却価格を下げれば、家賃も比例して安くできるわけです。注意点として、リースバックは老後生活の備えや住宅ローンの完済といった「資金調達」のために活用されます。売却価格によっては本来の目的を達成できなくなるため、安くしすぎないようにしましょう。

3.売却金で一括で家賃を支払う

売却金に余裕があるのであれば、売却金で家賃を一括で支払うことで連帯保証人が不要となるケースもあります。賃貸期間の家賃を一括前払いしておくことで、貸主からすれば家賃の滞納リスク自体が無くなるからです。

売却金で家賃を一括で支払う意思がある場合、書面で契約を交わしておきましょう。口約束よりも信頼性が高いためです。売買契約または賃貸借契約のどちらかに特約をつけ、売却金で家賃を支払うことを確約しましょう。

リースバックは連帯保証人や保証人なしで契約できるサービスが多数！

リースバックの「賃貸借契約」を結ぶ際、多くの不動産会社は連帯保証人や保証人を必要としません。連帯保証人は保証人よりも責任が重く、本来の債務者である借主と同等の義務を負います。

それゆえ頼める相手がなかなかいないわけですが、リースバックでは連帯保証人の代わりに、賃貸保証会社への加入が必須となります。

ただし、「収入が不安定」「収入に対して家賃が高い」といった条件に当てはまる方は、賃貸保証会社に加入した上で連帯保証人も求められる場合があります。連帯保証人を立てられないのであれば、他の不動産会社へ変更するなどの対策が必要です。