現在の自宅に住み続けたまま、その住宅を「売却」することができるリースバックサービス。
老後の生活設計や、急な資金の確保にも大変有用だと考え、活用することを検討されている方も多いのではないでしょうか。
実際にリースバックを利用した際に物件をどのくらいの金額で売却できるのか、売却後の家賃はどの程度になるのかを大まかにでよいので予め調べたいというニーズもあるでしょう。
本記事では、見積もりはどこへ相談したらよいのかといったことを含めて、網羅的に解説します。
なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。
穴吹興産 竹島 健
区分投資事業部 企画系（バックオフィス）課長
【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士
【経歴】営業マンとして新築マンションで12年、その後7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。優秀営業マン賞等受賞。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。
リースバックの取材に関する窓口はこちら：stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp
リースバックとは
この記事をご覧になっている方の多くは既にご存知かもしれませんが、そもそも「リースバック」とはどのようなサービスであるかをここでは簡単に解説しておきます。
詳細を知りたい方向けに別記事へのリンクも掲載していますので、必要に応じてぜひそちらもご参照ください。
リースバックとは、不動産の売買契約と賃貸借契約が同時に行われるサービス
通常、住宅などの不動産が売買される際には当然のことながら売買契約が取り交わされ、また別件として、物件の貸し借りが行われる場合には賃貸借契約が取り交わされます。
リースバックというサービスは、この2つの契約を上手く組み合わせて、「家を売った人が、そのまま引っ越しすることなく、その家に住み続けられる」ということを実現しているサービスです。
組み合わせるとはいっても、何も裏技や抜け道のような類のことではなく、正当な手続きとして各不動産会社や一部金融系企業が提供を行っています。
リースバックを利用すると、まず持ち家の売却が行われ、利用者は得られた資金で当該物件の住宅ローン残債を完済します。
ここで物件の所有権はリースバック会社へ移っているわけですが、利用者は引っ越しをすることなく、そのままもとの住宅（売却した住宅）に住み続けます。
リースバック会社と賃貸借契約も交わしているため、「売ったと同時に、賃貸物件として住宅を借り受け、住み始めた」という状態になるというわけです。
賃貸借ゆえに当然のことながら、以降は月々の賃料（家賃）支払いの義務が発生します。
そのほか、リースバックは「賃貸で住み続けながら、将来的には物件を買戻しできるチャンスもある（契約により異なる）」といった、利点が多いサービスです。
リースバックでは、買取価格や家賃が事業者によって大幅に異なる
実際にリースバックを利用した際に自分の持ち家がどの程度の金額で買い取ってもらえるのか？ そして賃貸借時の月々の家賃はどの程度の額になるのか？ といった点は最も気になるところでしょう。
リースバックの買取価格や家賃の金額設定相場を考えるにあたって、例えば「同じ〇〇町の同レベルのマンションの家賃が△万円だから、同じくらいの家賃になるだろう」というふうに考え始める方ももしかしたらいらっしゃるかもしれませんが、ことはそう単純にはいきません。
リースバックにおいての買取価格や家賃は、通常の物件売買や賃貸の相場どおりとはならず、事業者ごとの利回りによる計算も入ってくるため、取り扱うリースバック会社によっても大きく異なってくる場合があるというのが実状です。
通常の不動産売買の価格相場はどう確認する？
前述のようにリースバックの買取価格は、必ずしも通常の物件売買相場に比例しませんが、とはいえ取っかかりの情報として、自分の物件の通常の売買相場を知っておきたいという場合もあることでしょう。
そこで、物件の売買相場を確認したいときの、いくつかの方法をご紹介します。
不動産会社の査定シュミレーションサイトを利用する
各不動産会社から、不動産売買の査定シュミレーションサイトが提供されています。
サイト上で物件の種別、所在地、規模などの項目でかんたんに検索を行え、売買額（の参考額）をシュミレーションできる仕組みです。
また、一戸建てではなくマンションであれば、マンション名で検索するだけで過去の売出金額を閲覧できることもあります。但しこの場合はあくまで売出金額であり、成約相場でないという点には注意が必要です。
著名な「一括査定サイト」を活用して、実際に複数社へ査定を申し込んでみる
こちらは先ほどの「査定シュミレーションサイト」とは異なり、実際に複数社への査定申込を一度の入力で簡単に行えるような、「一括査定サイト」を活用する方法です。
この場合、一括査定サイトに登録された複数の不動産事業者や仲介業者から、入力された内容をもとにした「査定の結果」がメールなどで到着します。
この方法は実際に不動産売買を取り扱っている当事者（しかも複数）からの回答を簡単に集められるため有益な手段ではありますが、注意点もあります。
それは、一括査定サイトを利用した場合に到着する各社の査定結果は、実際の売買価格よりも高く算出される傾向があるという点です。
理由は、一括査定では多くの不動産会社が競合するゆえに、高い媒介金額を提示する傾向があるためです。
従って、純然たる「売買相場を知る」という目的には少しそぐわない可能性もあります。
土地総合情報システムを利用する
国土交通省では、不動産の取引価格や、地価公示・都道府県地価調査の価格をサイト上で検索して閲覧できる「土地総合情報システム」を提供しています。
公示地価や基準地価（※）などの土地価格の閲覧のほか、過去に実際に行われた売買事例などを検索することもでき、また国土交通省が管理しているサイトであるため情報の信頼性もあります。
※公示地価とは……法令に基づいて国家機関などにより評価されている「公的地価」のうち、個別の地点と適正な価格が公表されているものを指します
※基準地価とは……国土利用計画法に基づいて、各都道府県が「その年の7月1日時点」においての、基準地の1平方メートルあたりの価格を判定しているものを指します
近所の不動産会社に尋ねてみる
最後に昔ながらの方法となりますが、不動産相場を知るのであれば、その物件の近くの不動産会社に直接聞くというのも、とても良い方法です。
不動産会社は、不動産業者しか見ることが出来ないレインズという情報システムを使い過去の成約相場をデータで見ることができます。
レインズを使うことで、同じマンション内や周辺マンションの成約相場を簡単に調べることが出来るため相場を知ることに役立ちます。
尚、リースバックを取り扱っていない不動産会社であっても、通常の不動産売買の相場のみならず、リースバックの場合に関する「地元に根差した情報」まで教えてもらえるかもしれません。
通常の家賃の相場はどう確認する？
売買価格相場の場合と同じく、家賃に関してもリースバックと通常賃貸では必ずしも相場が一致しませんが、参考までにここでは通常の賃貸の相場をチェックする方法をご紹介します。
不動産会社の家賃相場検索サイトを利用する
売買の相場と同じく、家賃相場に関しても各不動産会社が提供している相場検索サイトにて確認可能です。
相場検索サイト上では、「都道府県」「細かなエリア」などの項目を順に指定していくことで、間取り別、住宅形態（マンション／戸建て）別など様々な条件ごとの家賃相場を一覧で分かりやすく確認することができます。
▼家賃相場検索サイトの一例
株式会社リクルート「SUUMO」
リースバックの物件買取相場はどのくらい？
まず、リースバックにおいては、通常の不動産売買相場よりはどうしても物件の買取額が低くなる傾向にあることは覚えておきましょう。例えばマンションの場合、通常の成約相場の70％程度が相場と言われています。
理由としては、以下のような点が挙げられます。
・リースバック事業者の利益が必要なため
・のちに利用者が賃貸契約を解約して退去した際、物件をその時点で売却したうえで、利益を出す必要があるため
・リースバック利用者の家賃設定を低く抑えるため
・リース後の管理やフォローなど含め、サービスの包括的な品質向上を図るため など
尚、不動産売買の流動性が高い（売買のやりとりが活発に行われる）エリアの物件は比較的高値になりやすいという傾向があります。
また、物件の査定時には築年数も重要ではありますが、必ずしも新しいほうが有利というわけでもない、ということは頭に入れておきましょう。
というのも、古い物件には古い物件で、「今後の下落リスクが低め」というメリットがあるからです。
リースバックの家賃相場はどのくらい？
リースバックにおける賃貸借の家賃は、基本的には通常賃貸の家賃相場を参考にして設定されますが、売買金額とのバランスなど複数の要素が絡むため、相場より高くなる場合もあります。
尚、支払学によりますがその物件のもともとの住宅ローンの月額よりは、低い金額に家賃が設定されることも少なくありません。基本的に、利用者の月々の負担が低くなることを目的とした商品であるからです。
リースバックの見積もりはどこに依頼したら良い？
実際にリースバックの具体的な検討段階になり、見積もりを依頼したくなった場合はどこへ相談すればよいのでしょうか。
リースバックの査定の依頼方法は大きく分けて2つあります。
・リースバック会社に直接依頼する
・不動産会社に依頼する
不動産会社に依頼した場合は、成約時に仲介手数料が必要となりますが、リースバック会社に直接依頼した場合には仲介手数料は不要となります。この点は、諸費用という点でかなり差が出るいち要素となりますので、覚えておきましょう。
尚、銀行などの金融機関は、リースバックではなく住宅ローンや、リバースモーゲージの取り扱いが基本的に主となります。
リースバックは、不動産会社やごく一部の金融系関連企業など）が取り扱っています。
地域や物件種別（戸建て・マンション）の違いで、取り扱いの有無、得意不得意が異なりますので、利用するリースバック会社の選定にあたっては、各事業者サイトで対応エリアや取り扱い内容を確認することから始めるとよいでしょう。
また、用意されている無料査定の方法（WEB査定、オンライン相談、電話など）の簡単さや対応の迅速さなども予めチェックしておきたいポイントです。
査定から契約までの一般的な流れ
リースバックにおいて、査定から契約までの一般的な流れはおおむね以下となります。
リースバック会社ごとに細かな違いがありますので、公式サイトなどでチェックしておきましょう。
①机上査定→②面談・部屋の確認→③本査定・契約内容確認→④売買契約→⑤売買決済・賃貸借契約
※尚、通常②もしくは③などにあたる期間で、並行して家賃保証会社の審査が入ります
信頼できるリースバック事業者の選び方
それでは最後に、「リースバックを実際的に検討しているものの、仕組みがややこしくて不安。信頼できる事業者、親身に相談に乗ってくれる事業者を選びたい」という方に向けて、よい事業者の選び方をまとめます。
実績のある事業者か
リースバックは最近になって注目を集めているという傾向はあるものの、古くから提供されているサービス形態であり、提供事業者にも大小さまざまなリースバック会社が存在します。
事業者の選定にあたって見ておきたい点としては、まずは何より「実績」です。
リースバック事業をいつから行っているのか、公式サイトなどで具体的なサービス実績を閲覧できるか、といった部分はもとより、個人消費者の口コミレベルの情報なども、口コミサイトなどでチェックしておけば判断の大きな助けとなるでしょう。
売りたい物件種別（戸建て/マンション）の取り扱いがある事業者か
リースバック会社によって、「戸建て専門」「マンション特化」「両方の取り扱いあり」など、取り扱い物件種別の違いがあります。
リースバックしたい住宅の物件種別をもともと専門としているリースバック会社であれば、これまでの営業実績やノウハウをもとにした高品質なサービス、具体的なアドバイスなどを提供してもらえる可能性も高まります。
付加サービスも確認
リースバック会社は、それぞれ付加サービスとして独自のサービスを提供している場合があります。
例えば「年に1回の物件おそうじサービス」「高齢入居者向け安否確認サービス」「ホームセキュリティサービスの割引」など、事業者によってさまざまです。
付加サービスはあくまで付加価値であるため、それだけに注目しすぎてしまっては意味がありませんが、いかに利用者の立場に寄り添ったサービスを提供しているか、のひとつの参考情報としてチェックしておきましょう。
リースバックの見積もりは、リースバック事業者へ！
この記事では、リースバックというサービスに興味があり、見積もりについて気になっていたり、具体的に相談してみようとされている方へ向けて、不動産売買の相場の確認方法や家賃相場の確認方法、リースバックの場合などを網羅的に解説しました。
ご自分の大切な資産を売却する手続きとなるため、金額面はもちろんとても重要です。合わせて、賃貸で住み続けながら付き合いが長くなる相手として、担当するリースバック会社のサービス内容・品質・親切さなども忘れてはならない大切なポイントです。
本記事の情報を参考に、ぜひご希望をかなえられるリースバック会社を見つけだしてください。