リースバックで住んでいる家を「転リース」して良いの？ 法律の観点でも解説

リースバックを利用して賃貸借契約で住んでいる住宅は、第三者へ又貸ししてもよいものなのでしょうか。例えば長期間旅行に出るので、その間の家賃が負担になる……できれば他の人に住んでもらってリース料を払ってもらいたい……というようなニーズがあるかもしれません。

本記事では、そもそも「転リース」とは何か、そしてリースバック住宅の転リース活用は可能なのかどうかなど、役立つ情報をお届けします。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

「転リース」とは？

そもそも「転リース」とは何なのか、この聞きなれない言葉について整理しておきましょう。
転リースとは、一言でいうと「リース会社から借りているもの（住宅、資産など）を、第三者にリースする（貸す）行為」を指します。

住宅のリースバック利用時に置き換えてみると、リースバック業者から家を借りて住んでいる居住者は、「リースバック業者からリースを受けて」住宅に住んでいるということになりますが、この仕組みのなかで住宅の「所有者」はリースバック業者であり、住宅の「利用者（居住者）」はリースバック契約者ということになります。

▼リースバックの前提
・物件の所有者……リースバック業者
・物件の利用者（居住者）……リースバック契約者

通常のリースバック利用形態となると、以上で話が完結するのですが、本記事で取り上げる「リースバックの転リース」とは、前述のリースバック契約者が、更に第三者へその物件を貸し出すことを指します。
リースバックの転リースには、そもそもリースバックの契約（物件の売買、およびその物件の賃貸借）の段階で第三者へ貸し出すことを目的としている場合と、そうではなく途中から転リースしたくなる場合が考えられます。

リースバックというサービスは、そもそも物件を売却した人が家賃を払い、従来のままの状態で住み続けることを前提に提供されているサービスです。
つまり契約者の生活資金状況や住宅の使い方、利用想定期間なども踏まえたうえで家賃額やサービス内容などあらゆる要素が決定されているため、リースバック住宅を転リースするという行為は禁止されているのが一般的ですが、例外はあるのか等、次の項から解説していきます。

リースバックの「転リース」をしても問題ないの？

このリースバックの転リースについて、まずは法的な観点でどうなるのかを見ていきましょう。

民法の第612条にて「賃借権の譲渡及び転貸の制限」があり、定められている内容は下記です。

“
▼民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
・賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
・賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
”

住宅の賃貸借契約はそもそも、賃借人その人への信用に基づいて契約されるものです。賃貸借契約には、単に毎月利用料（家賃）を誰が支払うかという金銭面の条件だけではなく、「誰がその住宅を使ってよいのか」という点が含まれています。
従って、条文にあるように、リースバックの契約者はリースバック業者の許可を得ずに勝手に第三者へ住宅を転リースすることは、基本的にはできません。

条文に「第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは」とあるとおり、転リース時に第三者に家賃を支払わせたか、あるいは無料で転リースしたか、という点は問題ではなく、リースバック業者に許可を得ていない状態で転リースした段階で、この法令に違反する可能性があります。
そしてこの点に違反があった場合は、リースバック業者は強制的に賃貸借契約を解除することができます。

尚、民法第612条「賃借権の譲渡及び転貸の制限」に関する例外として、“賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない本件（同判例で争われた事件のこと）の如き特段の事情があるときは”という要旨のもと、契約の解除権が認められなかった判例もあります（最高裁昭和28年9月25日第二小法廷判決）。
但し、この判例はあくまで特殊なケースであり、個別の裁判のうえで成立した内容ですから、基本的にはリースの利用者は、無断で第三者へ転リースしてはならないと知っておくべきでしょう。

▼民法の条文は、デジタル庁が運営するサイト「e-Gov法令検索」で一覧確認できます。ぜひ合わせてご活用ください。

以上により、賃貸借契約上の転リースは、賃貸人の許可なしに行ってはならない、逆にいえばリースバック業者が転リースを許可さえしていれば、転リースは法的には認められている行為であるといえます。

しかし話はここで終わりではなく、もちろんのこと、転リース住宅の取り扱いについては法的観点以外にも、転リース業者側の取り決め・利用規約が大変重要となります。

次の章では、転リース業者側の状況に注目してみましょう。

リースバック事業者の「転リース」許可状況は？

リースバック住宅の転リース（契約者以外の第三者へ使用させること）が許可されているかどうかは、実際のところリースバックの提供事業者によって異なります。

まず、一般的な傾向として大きな括りで見てみると、
・居住用不動産を取り扱うリースバック業者……ほとんどの場合、転リースは許可されていない
・工場や倉庫などの業務用設備を取り扱うリースバック業者……設備の転リースは許可している場合がある

という傾向があります。
もちろん例外はありますが、もし検討している住宅リースバック業者が「転リースは許可していない」ということが判明したとしても、それは業界内での当たり前の範疇であり、決してサービスが悪いというわけではありません。むしろ、信頼と実績のある大手リースバック業者ほど、全体的なサービス品質を維持するためにあえて転リースは禁止している傾向にある、ともいえます。

また、工場や倉庫などの業務用設備を取り扱っているリースバック業者であっても、例えば「転リース先の信用状況や経営状況を細かく把握することが難しい」「将来的にリース物件を売却し資金回収を行う必要が出た場合に、転リースされている最中では迅速な対応ができない」などの理由により、やはり転リースを許可していないケースも少なからずあります。

以上を踏まえ、いくつかの転リース業者で対応状況がどうなっているか、実際の例を見てみましょう。

事業者Aの場合

大手不動産関連事業グループによる、実績のあるリースバックサービス。

【契約者の転リース可否】
基本的には不可。
同居の親族が賃借人になることは可能。
別居の親族の場合は応相談。
（事情をヒアリングし、個別対応）

事業者Bの場合

創立20年を超えるリースバック専門会社。

【契約者の転リース可否】
事業向けのリースバックにて応相談。
テナント中の自社ビルを、リースバックで売却し賃貸利用、テナント利用者も継続利用できている事例あり。

事業者Cの場合

大手建設会社によるリースバックサービス。

【契約者の転リース可否】
賃貸中の収益物件（マンション等）でリースバック利用可能なため、この場合リースバック利用後は転リースとして賃貸を継続可能。

事業者Dの場合

美容室・サロン向けの資金調達・出店支援リースバックサービス。

【契約者の転リース可否】
現在のサロンの利用者（美容室の経営者など）と、サロンの大家の間にリースバック業者が入るかたちをとる。
リースバック業者が大家と新たな賃貸借契約を結び、サロンに関しては転リースではなく、リースバック業者から店舗経営者へリースするかたちへ変わる。

そもそも、「転リース」をする目的は？

リースバック事業者によって、転リースを許可している場合としていない場合、応相談の場合などがあり、いずれにしても契約している事業者にまずは相談することが重要ということが分かりました。では、リースバックで賃借して住んでいる住宅を、第三者へ転リースしたいときというのは、そもそもどんなときになるのでしょうか。

一般的なケースを見てみましょう。

自分が住宅を使わない期間に、第三者へ貸したい

リースバックで借りて住んでいるが、長期旅行などの理由で住宅を空けるため、その間に第三者に貸して利用してもらいたいというケースです。
第三者から利用期間中の賃料を受け取る想定である場合と、無料で利用してもらう場合が考えられます。

利益目的

リースバックで賃借している住宅を、第三者にリース料を上乗せして貸し出ししたいというケースです。
このケースでは、リースバック利用で物件を売却して得た資金があるうえで、更に転リースで毎月の収入増を図るわけですから、完全な利益目的となります。

事業目的

リースバックというと、個人が住宅を売却後に借り受けているケースが思い浮かびますが、法人がリースバックを利用している場合もあります。
法人のリースバック利用では、個人と同じく居住用不動産（企業所有）を活用するケースもありますが、そのほか、会社が所有している機械設備などを、子会社やフランチャイズ加盟店などに導入する場合に、親会社がまずは一括でリース契約を結んでおいて、子会社に下ろしていくかたちで同じシステムを普及させるという目的でリースバックを利用しているケースもあります。
※住宅以外の、機械設備などまで取り扱い対象としているかどうかは、リースバック業者により異なります

リースバック住宅を転リースする場合のメリットとデメリット

ここまでで、リースバックで賃貸している物件の「転リース」はリースバック業者に許可されている必要があること、また転リースを利用するケースには様々な場合があることなどが分かっていただけたでしょうか。

それでは最後に、リースバック業者に許可されていた場合、つまりリースバック物件の転リースを行える場合において、実際に転リースしたときに生じ得るメリットとデメリットを把握しておきましょう。

リースバック住宅を「転リース」したときのメリット

リースバックで居住権がある状態の不動産物件を「転リース」できた場合に、得られる可能性があるメリットとしては、「第三者からリース料を得ることにより継続的な資金調達ができる」「空いている施設の有効活用（特に企業の場合）ができる」などが挙げられます。

リースバック住宅を「転リース」したときのデメリット

一方で、リースバック物件の転リースをする際にデメリットはあるでしょうか。
リースバック業者の許可は得ていることが前提の話のため、その点では心配ありませんが、そのほかの面でも注意をしておかないと、後々トラブルに発展してしまう可能性があります。

例えば、転リース先の第三者へも、事前にきちんと状況（もともとリースバックで賃貸している物件であることや、リース料を上乗せしていることなど、場合に応じて）の説明を行っておくべきです。
また、万が一にも転リース先の第三者の住宅（設備）の使用状況が著しく悪かったりなどが原因で、物件の資産価値が下がってしまうような事態に発展した場合、賃貸借契約が解除されてしまうなどの最悪の結果もありえます。
賃貸借契約が解除されてしまうということは、転リースどころか自分もその住宅に住むことが一切できなくなり、また将来的に物件を買戻しするつもりだったとしても、物件が処分されてしまうなどで買戻しができなくなってしまうことにすら繋がります。

転リースがリースバック業者に許可されている場合であっても、転リース先はくれぐれも慎重に検討しましょう。

リースバック物件の転リース可否は、必ず事業者に確認

リースで借り受けている住宅などを、さらに第三者へと貸し出す「転リース」。本記事では主にリースバック利用中における転リースについて、基本知識や法的な観点、リースバック業者の対応傾向などを解説しました。

リースバックサービスはそもそも、その物件に「そのまま住み続けられる」ことが大きな利点となるサービスであるため、リースバック申込時点で転リースを考えている人は少ないかもしれませんが、事業などで転リース展開が必要であったり、そのほかニーズがある方は、今回ご紹介した基本知識をぜひご参考のうえ、各リースバック業者へ問合せしてみてください。