「買戻し」前提で住宅リースバックを利用する方へ｜重要なチェックポイントを解説

マンションや戸建てなど、大切な資産を売却するリースバックにおいて、将来の「買戻し」を視野に入れた利用をする方も少なくありません。

自宅を売却し纏まったお金があるとはいえ、ずっと家賃を払い続けることを思うと負担に感じることもあるかと思います。とはいえ、そもそも、買戻しは必ずできるものなのでしょうか？

いずれまた買い直せば良いと気軽にリースバック契約を行ってしまい、後で後悔しないためにも、誤った理解をすることのないよう、重要なポイントをおさえておきましょう。

今回の記事では、リースバック契約後の買戻しができるのか？ という疑問に対する解説とあわせて、買戻しの仕組みや価格基準、買戻しの際の流れなど、詳しい知識と共に買戻しまでのステップをご紹介します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

そもそも、売却した物件の「買戻し」は必ずできるのか

「買戻し」というのは、一度売った不動産を取り戻すことを意味していますが、一般的に行われる売買において不動産を売却する場合、一度売ってしまった家を買い戻すというのは、厳格な要件を伴うことから難しいとされています。

ですが、リースバックの場合は「買戻し」という用語が度々登場するように、一度売却した家を再び買い直すことも可能です。

リースバックにおいて、この買戻しができる点はメリットとしても知られる特徴です。

一時的に資産がなくなってしまい資金調達の手段として売却を考えるケースでは、売却によってまとまった資産を手に入れた後、また状況が改善した際に、買戻しを行うことで再び自分の不動産として管理できるようになります。

将来の買戻しは現実的に可能？

リースバックの「買戻し」は基本的には可能とされていますが、現実的にできるかどうかはそのときになってみないとわからない部分もあります。

いずれは買い戻すことを予定に入れていても、まとまった資金を再び手にしない限りは難しいでしょう。

また注意点として、賃貸として利用している際に、途中で家賃の支払いを滞納してしまうなどのトラブルがあると、買戻しができなくなる場合もあります。

また、契約時に買戻しについての内容も定めておかないといけない場合もあるため、前もって計画的に行わないと買い戻せなくなるケースも考えられるでしょう。

そのため、リースバックなら買戻しが必ず可能とは言えない部分があります。

リースバックにおける買戻しの仕組み

リースバックという用語は、元々は「セール＆リースバック」という名称で、「売却（セール）」、「賃貸（リース）」、「買戻し（バック）」がセットになったサービスとして親しまれていました。

賃貸は一時的な措置で、いずれは買い戻すことを前提としたサービスといえます。

しかし、現在ではリースバックのサービス内容は個々の事業者によって異なるため、一覧で示すのも難しく、さまざまな内容が提示されています。

買戻しがレギュラーのサービスではなくオプションサービスになっている事業者もあるため、買戻しについて検討する際には、個々の事業者のサービスを詳しく確認してみることがポイントです。

買戻しについては別途プランが設けられている場合があるため、買戻すことを前提として計画する際には、少しでも買戻ししやすいプランを探すことをおすすめします。

買戻しの仕組みとしては、賃貸借契約書を結び、売買契約書に再売買についての内容を記載する、などの方法が挙げられます。

ただし、事業者の中には「買戻し特約」というまた別の契約内容を採用しているところもあるため、契約内容をしっかり把握した上で決めるようにしましょう。

買戻し方法が異なることで、買戻しの難易度も変わってきます。買戻しの期限が定められているかどうかも事業者によって異なるため、実際の買戻しの流れをイメージした上で検討するのがおすすめです。

買戻しに関する事業者のプランは個々に異なりますが、例えば、買い戻す金額と期限を明確に定めて、買い戻すことを優遇したプランを設けているところもあります。

ほかには、定期賃貸借契約の期間満了時にそのまま賃貸を延長するのか、買戻しをするのか、を選べるようにしているところもあります。

買戻しについては、不動産取得税や登録免許税を負担する必要があるなど、細かい部分の出費についても定められているため、予算を立てる上でも最初に詳しく問い合わせるなどして確認しておくのがおすすめです。

事業者のプランによってこういった詳細は個々に違うため、公式ホームページの説明もよく読んでおくようにしましょう。

理解しておきたい「再売買の予約」と「買戻し特約」の違い

買戻しの契約には種類があることについて上記でも触れましたが、「再売買の予約」と「買戻し特約」の違いについては、重要な特徴の違いもあるため、よく理解しておきたい内容です。

リースバックにおいて買戻しを行う際には、「再売買の予約」の方が主に採用されていることが多くなっています。

とはいえ、中には難易度が高いことで知られる「買戻し特約」の方を採用しているところもあるため、契約内容は注意して確認する必要があります。

「再売買の予約」は、“予約”とあるように、いずれ不動産を買うことを予約するための契約です。

リースバックによって賃貸借契約を結び、一度は物件を売却して、その後は賃貸として利用を続けますが、また資金が集まったときに同じ物件を買い直すための予約をすることになります。

この再売買の予約の際には、あらかじめどれくらいの金額で購入するのかという買戻し価格や、いつまでに買い戻すのかという買戻しまでの期間を定めて契約することが多くなっています。

一方、「買戻し特約」は、民法579条に定められている制度で、不動産の売買契約を行う際に付け加えることのできる特約です。

内容としては、不動産を売ったときに手にした金額と同じ金額を支払えば、一度売却した不動産の売買契約を解除できる、という意味の契約です。

予約として新たに定めるのとは違って、売買契約を解除する、というのが違うポイントです。この場合、最初の売買契約を結ぶ際に、この買戻し特約も同時に定めなければ効果がありません。

後から買戻し特約を追加して買い戻したい、ということができないため、契約の際には注意しておきましょう。

また、買戻し特約の場合、買戻しの際の金額の制限や、権利を行使できる期限が最長で10年以内と決まっているなど、再売買の予約と比較すると買戻しを可能にする条件も難易度が高く厳しいものとなっています。

買戻し時の価格基準

リースバックの買戻しでは、売却価格と同じ金額で再購入できるケースも挙げられているため、同じ資金が集まれば購入できるイメージが強くなってしまうこともあるでしょう。

ですが、買戻しの時の価格は事業者によって異なるため、利用するリースバックの事業者の提供する内容やプラン情報をよく把握しておくこともポイントです。

買戻し価格では、おおよその水準として下記のような計算式が挙げられることがあります。

売却した不動産の買戻し価格＝リースバックの売却価格 × 1.1～1.3

この計算式からもわかるように、買い戻す際には売却時に手にした金額よりも10％～30％多く費用を用意しなければいけないことがわかります。

この割合は、不動産の立地条件も関係しているといわれていますが、そのほかにも不動産は相場自体が変動するもののため、価格変動の影響も受けることがあります。

具体的な計算例としては、下記のような例があります。
・1500万円で売却した場合に、10％上乗せされた金額で買取る場合の買戻し価格
＝1500 × 1.1＝1650万円
・1500万円で売却した場合に、30％上乗せされた金額で買取る場合の買戻し価格
＝1500 × 1.3＝1950万円

このように、不動産のような大きな買い物は、10％の上乗せであっても150万円ほどの資金をさらに用意する必要があり、ある程度の負担があります。30％上乗の場合は、売却価格よりも450万円も高い金額で買い戻さなければいけなくなるため、大きく損をしたように感じることもあるでしょう。

損をしたように感じる原因としては、元々のリースバックの売却価格が市場価格よりもやや低い傾向にあることも影響するポイントです。

リースバックの売却価格の計算式としては、おおよその目安として下記のような計算式が挙げられています。
リースバックの売却価格＝市場価格 × 70％～80％

具体的な計算例としては、下記のような例があります。
・3000万円で購入した不動産を80％の価格で売った場合の売却価格
＝3000 × 0.8＝2400万円
・3000万円で購入した不動産を70％の価格で売った場合の売却価格
＝3000 × 0.7＝2100万円

この場合において、時価の70％で売却したものを30％上乗せされた金額で買い戻した場合は、下記のようになります。
・2100万円で売却した場合に、30％上乗せした金額で買取る場合の買戻し価格
＝2100 × 1.3＝2730万円

こうして考えてみると、リースバックは損ばかりするように思われるかもしれませんが、こうしたお金の動きはあっても、ずっと同じ家に住み続けていられる、というメリットは変わりません。

リースバックの買戻しをあらかじめ検討する際も、自分にとってのメリットが何かを意識しておくことは役立つでしょう。

リースバックにおける買戻しの流れ

それでは、実際にリースバックと将来買戻しをする際には、どのような流れになるのかについて順を追って見ていきましょう。

1.リースバック事業者に家の売却を相談する・査定を申し込む

まずは、リースバック事業者に家の売却やその後のプランなどを相談するところから始まります。

売却価格や家賃など、心配に感じている要素があれば最初に相談すると良いでしょう。

買戻しを前提として検討している場合も、最初に詳しい情報を聞いておくと安心です。

問題がなければ、仮査定のステップとなり、おおよその売却価格や家賃を提示されます。

2.リースバック事業者との面談や物件の調査

不動産の売却では実際に専門家が物件を見て判断するステップが必要になるため、実際に家を見てもらってから査定金額などが決定します。

また、売却に必要な書類等の確認も含めて、事業者との対面での面接を行うことも必要になります。

この際にも、わからないことなどがあれば質問して解決しておくと役立ちます。

そのほか、家賃保証審査などの必要な審査などを経て、事業者がリースバックに問題がないと決定した場合、契約へのステップに進みます。

3.リースバック事業者と契約を締結する

リースバックにあたって事業者と契約をする際には、売買契約や賃貸借契約を結ぶことになりますが、買戻しを行いたい場合はこの契約締結のステップが重要なポイントです。

買戻しのためには、売買契約書に買い戻しに関しての特約の記載が必要になりますので、事業者のプランをしっかりと把握した上で自分の希望に沿った契約を交わしましょう。

買戻しの契約は事業者によって内容が異なり、普通賃貸借契約を基本のプランとしている事業者もあります。

買戻したい場合は、買い戻し金額はいくらか、買戻しのための期限があるのかどうか、など、買戻しの際に必要な情報はあらかじめ集めて計画を立てておきましょう。

4.売買の契約成立・賃貸としての利用開始

リースバック事業者と売買契約が成立すると、売却金が手元に入り、住宅ローンが残っている場合はそれをまず完済します。

物件の所有権もリースバック事業者である会社に移転し、住んでいる自宅は賃貸としての利用が始まります。

5.資金を調達して買戻しへ

再び物件を買い戻すためには、まず資金調達が必要になります。先に締結した契約に沿って買い戻すステップに進む場合もあれば、事業者のプランによっては、そこから買戻しの相談を始める場合もあります。

ただし、賃貸で契約している期間中に何かトラブルなどがあると、スムーズに買戻しに進めない場合もあります。

契約内容を把握すると共に、買戻しの妨げとなるトラブルについても理解を深めておくと役立ちます。

買戻しができなくなるケース

リースバックでは、あらかじめ買戻しを行うことを決めて行動していたにも関わらず、買戻しができなくなってしまう事例もあります。

買戻しには条件が必要になるため、あらかじめ気を付けながら物件を利用するようにしましょう。

例えば、家賃が支払えなくなり滞納してしまうと買戻しの権利を失ってしまう場合があるほか、3ヶ月以上滞納してしまうと退去せざるを得ない場合もあります。

また、買戻しの期間が定められている場合は、その期限までに資金を用意する必要があるため、資金が用意出来なかった場合は期限切れとなり、買い戻しが出来なくなってしまいます。

加えて、利用者側に落ち度がないにも関わらず、リースバック側が会社の倒産などによって買い戻せなくなるケースもあります。

このような場合は、事前に防ぐのが難しいトラブルではありますが、契約を結ぶ事業者の運営状況を確認しておくのもひとつの方法です。

リースバックの買戻し時に、住宅ローンは組める？

物件を再び買い直すにはまとまったお金が必要なため、用意するのは大変なこともあるでしょう。

住宅ローンのように金融機関に融資してもらい、買い直したいと考えることもあるかと思います。

ですが、残念なことに、リースバックの買戻しの際には住宅ローンが組めない場合もあるため注意が必要です。

しかし、絶対に住宅ローンを組むのは不可能と断定はできません。

住宅ローンを滞納していてリースバックによって返済した場合は難しくなりますが、そういった状況がなく、住宅ローンの審査に通ることができれば可能性はあると言えます。

詳細は金融機関によって異なる場合もありますので、まずは金融機関に相談してみるのも解決策のひとつです。

将来、買戻しを確実に行うために

上記で解説してきたように、リースバックの買戻しは、気を付けるべきことも多く、資金調達など大きなハードルもあるため、一筋縄にはいかないこともあらかじめ意識しておきましょう。

その上で、将来確実に買戻しを行いたい場合は、常に買戻しができなくなる要素を排除していくことも大切です。

大きなポイントとして、賃貸の期間中に家賃を滞納しない、ということがとても大切です。

リースバックでは住み続ける上で家賃が払えなくなる状況も珍しくはないため、リースバックを検討する最初の段階で経済計画をしっかりと立てて買戻しを目指していきましょう。

加えて、リースバック契約の段階で買戻しについて事業者に明確に相談し、買戻しに関する内容を契約書にら記載することが大切なポイントです。

「買戻し特約」のように、一般的なリースバックの契約ではないものを採用している事業者もいるため、その都度自分の目で契約内容は確認しておきましょう。

家賃が安ければ買戻しせずに住み続けることも選択肢のひとつ

ここまでリースバックの買戻しを成功させるためのコツを解説してきましたが、上手な経済計画と老後のライフスタイルを検討した場合、必ずしも買戻しだけが解決策とは限らない部分があります。

買戻しには再びまとまった資金が必要になり、必要なステップもさまざまにあるため、買戻しにもある程度の負担があるでしょう。

では、もしも住宅の賃料が月々の負担にならない金額だった場合はどうでしょうか。

ずっと家賃を払わなければいけない、という環境は一見負担に思える部分もありますが、払わなくても済む税金がある、自分で修繕をしなくても済むなど、賃貸という環境によるメリットもあります。

リースバックの検討の際には、買戻しをせず、賃貸のメリットをさらに増やす方法も視野にいれ、賃貸を継続することも選択肢のひとつとして考えていくのもおすすめです。

リースバックの「買戻し」を確実に行いたいなら、事前の確認とリース期間中の契約履行が重要

リースバックの買戻しには、何よりも計画性が重要です。

事業者のプランや契約内容など、事前の確認をしっかりと行い、リース期間中も契約履行を怠らないように、将来を見据えて実りの多い結果を得られるように行動していきましょう。