リースバックの買取価格と家賃設定の相場はいくら？事業者が方法・計算方法を徹底解説！

現在の住宅に居住し続けながらも「売却」を行え、まとまった資金を短期間で確保することができるリースバックは、老後の資金確保や子どもの教育資金確保、相続対策などさまざまな目的にかなうメリットの多いサービスとして重宝され、多くの人に活用されています。

実際に自分も利用してみようかと考え、住宅の種類や規模、築年数や地域などによってどの程度の価格で売却できるものなのかと調べられている方も多いのではないでしょうか。

売却額だけでなく、リース後の月々の家賃も、リースバック利用者には重要な要素となり、気になるところです。

本記事では、リースバック利用時の物件買取価格や家賃について、さまざまな観点で「相場」の情報をお届けします。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックの物件買取価格はどのような要素で決まる？

リースバックでの物件買取価格の相場を考えるためには、リースバックではない一般的な不動産売買（通常売買）の相場のことをある程度把握しておく必要があります。

とは言っても、通常売買における相場がそのままリースバックでの物件買取価格に反映されるわけではなく、以下のような考え方になります。

・リースバックでの物件買取価格の相場は、通常売買の相場と比較して低い金額になる
・リースバック事業者がのちに物件を売却した際にも、きちんと利益を得やすい価格が設定される

尚、不動産売買の流動性が高いエリア、つまりいつでも不動産売買のやりとりが活発であるようなエリアに存在する物件は、買取価格が高値となる傾向があります。

築年数については、必ずしも新しいほうが有利と決まっているわけではありません。古い物件は、今後の下落リスクが低いとされる考え方もあるため、リースバック事業者がどのような運用を想定した買取を行うかによっても、査定額に違いが出てくるのです。

さらに、前述でご紹介した要素のうちどれを重視するかは、リースバック事業者によって異なってきます。

以上の理由により、リースバックにおいての物件買取価格の相場は一概には言えない状況ですが、あくまで一般的な範疇でどの程度になるかと示すと、下記となります。

・売却価格の相場は、一般的に【市場価格の70％ほど】

物件売買（リースバックではない通常売買）の市場価格の確認方法

こちらについては、いくつかの有効な確認方法があります。

①不動産会社の査定シュミレーション

1つめは、不動産会社の査定シュミレーションサイトを利用する方法です。

大手不動産会社では、公式サイト上で査定シュミレーションサイトを提供している場合があります。
こういったサイトでは、物件の種別、エリア、大きさや間取りなどの項目を順にクリックしていくことで、売買額をシュミレーションすることが可能です。

また、もし物件が一戸建てではなくマンションであった場合には、マンション名そのものを検索することによって、過去の売出金額を確認できる場合があります。

但しこの場合の注意点として、閲覧できるのはあくまで過去の売出金額であり、成約相場でないということに注意しておきましょう。※成約相場は売出金額と比較して低くなっている傾向があります。

②一括査定サイト

2つめの方法としては、「一括査定サイト」を使って実際に各社へ査定を申し込んでみる方法があります。

一括査定サイトで、必要事項を入力したうえで査定を申請すると、予めサイトに登録された複数のリースバック事業者から当該物件の大体の査定結果をもらえます。

但しこの方法にも注意点がひとつあり、回答として届く査定額は、それぞれ各社が競合に打ち勝つために「相場より高めの査定額」を回答してくる可能性が大きくあるということです。

③国土交通「土地相当情報システム」

3つめの方法としては、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」を活用する方法です。

「土地総合情報システム」は、インターネット上で不動産の取引価格のほか、公示地価や基準地価（※）などの土地価格、過去に実際に行われた売買の取引額などを検索、閲覧できるサイトです。

※公示地価……国家機関などが法令に基づいて評価した「公的地価」のうち、個別の地点、適正な価格といった情報が公表されているもののこと
※基準地価……各都道府県が、国土利用計画法に基づいて毎年、基準地の1平方メートルあたりの価格を判定しているもののこと

▼国土交通省の「土地総合情報システム」はこちらからアクセスできます

最後にご紹介する、物件の通常売買時の市場相場を確認する方法は、ズバリ「実際に近隣の不動産屋さんに聞いてみる」という方法です。

これまでご紹介した方法とは異なり、アナログな方法とはなりますが、地域に根ざした営業を行っている地元の不動産屋さんであれば、通常売買の相場には詳しいですし、例えその不動産屋さん自身にはリースバック取り扱いがなかったとしても、リースバック取引における相場情報までもを握っている可能性が少なからずあります。

以上の選択肢を参考に、ぜひやりやすい方法で、物件の通常売買時の相場を探ってみてください。

リースバックの家賃はどのような要素で決まる？

リースバックの家賃をリースバック事業者が設定する際には、基本的にはその地域の通常の賃貸家賃相場が参考とされる流れとなります。

但し、そこから少し高い家賃に設定される場合もあります。理由としては、物件の買取金額とのバランスや、事業者側の利回りなど複数の要素を踏まえて設定されるためです。

一例として、リースバックでの物件の売却価格が2,000万円であったとすると、年間賃料はその8%とし、月々の家賃は13万円（年間賃料160万円÷12）となる、といった考え方です。

2,000万円の売買価格で13万円の家賃は高い方ですが、利回りが5％で計算すると家賃は8.3万円となり家賃設定にはかなり幅があることが分かります。

最近は毎月の支払金額を抑えるためにリースバックを検討する人も多いため、現在所有者が払っている住宅ローンの月額よりも、低い金額に家賃が設定されることもあります。

通常賃貸（リースバックではない賃貸）の市場価格の確認方法

こちらについては、不動産会社が提供している家賃相場検索サイトで検索してみるのが、手っとりばやく確実な方法です。

家賃相場検索サイト上では、「都道府県」「エリア」などの項目で絞り込みを行え、住宅形態（マンション／戸建て）別などといった視認性の高い一覧で、家賃相場を確認することが可能です。

リースバックでの物件売却価格を少しでも上げる方法

リースバックで自宅を売却する際に、少しでも高い価格で買い取ってもらいたいというのはどなたでも考えることでしょう。

ひとつのおすすめな方法として、「複数のリースバック事業者へ無料で見積もり依頼する」、いわゆる「相見積もり（あいみつもり）」があります。

相見積もりをすることによって、もしも相場よりだいぶ少なく査定額を出しているような事業者があればひと目で判別できますし、またそのようなことがなかったとしても、見積もりを依頼している各社へ「相見積もりしている状況だ」ということを伝えておけば、各社それぞれ競合に顧客をとられまいと、営業的に頑張った査定額を出してくれる可能性があります。

ただし、この際の注意点としては、物件の売却価額が高くなると、単純に、その額を基準として計算される「リース時の家賃」まで跳ね上がってしまう可能性が大いにあるということです。

まずは最大限高い金額で売却して……と、目の前のお金を重視したくなるのは人情というものですが、その後に長く賃貸借契約で住む予定の場合には、逆効果になることもあります。

事業者側の「利回り」から考えられるリースバックの家賃

リースバックの家賃を設定する際には、前述のように様々な要素が考え合わされますが、
通例として「積算法」が用いられる場合があります。

積算法は、まず対象となる不動産の価格を決定したうえで、期待利回りを掛け、12（ヵ月）で割る、という計算方法です。尚、状況に応じて最後に不動産維持のための必要経費を足すのも、通例です。

以下の式をご覧ください。

・月々の家賃＝買取価格×期待利回り（年率）÷12カ月＋物件の必要経費

「期待利回り」というのは、不動産の経営上、賃貸借契約における賃料の算定に用いられる値の一種で、当該不動産が1年につきだいたいどの程度の収益を上げる見込みがある物件であるのか、つまりどの程度の不動産投資としての価値があるのか、を割り出すことができるようになっています。

リースバックでは、その物件ごとに利回りが個別に設定されることが通例です。

「物件の必要経費」は、不動産を維持するための費用を指します。

具体的には、マンション管理費や、修繕積立金、保険料のほか、固定資産税や都市計画税といった税金まで含めた経費にあり、これらは今回のリースバック契約締結にあたって、支払い義務がリースバック事業者へ移ったものとなります。

以下は参考程度になりますが、リースバック業者が売買金額と期待利回りから算出する家賃の一覧表です。なお、こちらの表では家賃に物件の必要経費は含まずに計算しています。

利回り	想定家賃	立地	駅距離	築年数	利回り解説
３％以下 （取扱難）	－	－	－	－	1年以内の定期借家契約等で対応できる場合あり。
３％～4％台	5万～ 8.3万	超都市部	5分以内	5年～10年前後	都市部の一部の物件で対応。
４％～5％台	8.3万～ 9.9万	都市部	5分～8分	10年～15年前後	都市部の一部の物件で対応。
5％～6％台	9.9万～ 11.5万	都市部・地方都市	8分～10分	15年～20年前後	一般的な利回り設定。
7％～8％台	11.5万～ 14.8万	地方都市	8分～15分	20年～30年前後	立地・築年数次第でやや高い利回り。
8％～9％台	14.8万～ 16.5万	地方都市	8分～15分	30年以上	立地・築年数次第で高い利回り。
10％以上	16.5万～	地方都市	15分以上	30年以上	利回りは高くなりやすい

超都市部　：東京都（23区）、大阪府（市内）の中心部
都市部　　：関東圏・関西圏・愛知県・福岡県の都市部
地方・郊外：上記都市以外

リースバックにおける期待利回りの高低

リースバックの家賃の金額は、前項でご紹介したとおり「期待利回り」による影響を大きく受けることとなります。

期待利回りの傾向としては、アクセスのよい都市部や、築浅の物件において低くなりやすくなります。

これは、借主が万が一何かしらの理由で家賃を払えなくなるなどして中途解約せざるを得ない状況になっても、貸主としてはすぐに次の借主を見つけやすい、という理由によるものです。すなわち、投資リスクが低いと言い換えられます。

反対にアクセスの悪い郊外地域や、築古の物件は期待利回りが高くなりやすい傾向にあります。

万が一、現在借主の中途解約が発生した場合にも、すぐに次の貸主を見つけづらい、すなわち投資リスクが高くなるからという理由によるものです。

リースバックでの家賃を少しでも安く抑える方法

リースバックの賃貸借で支払うことになる家賃を少しでも下げる方法として、まず考えられるのは「少しでも利回りの低いリースバック業者を選定する」という方法です。

前述したように、物件の期待利回りが高くなるにつれ、リースバックの設定家賃も高くなります。

例えば、売却価格1,800万円、期待利回り7％の物件と売却価格1800万円、期待利回り10％の物件があったとします。
それぞれの物件での、リースバック利用時の家賃設定額目安は、単純計算で以下のようになります。

・利回り7％の物件……家賃105,000円/月
・利回り10％の物件……家賃150,000円/月

どちらも物件の売却価格は同じ「1,800万円」ですが、利回りが3％違ったことにより、月々の家賃負担に4万5千円もの差が出ています。

通常、同じ物件においてリースバック事業者の違いだけでここまでの利回りの差が出ることは少ないですが、期待利回りの違いが家賃設定においていかに重要か、お分かりいただけたかと思います。

設定している期待利回りの値自体が公開されているようなことは通常ありませんが、相見積もりをとることによって、各社の買取額と家賃額を見比べれば、期待利回りの低いリースバック事業者を見つけ出すことができるでしょう。

あなぶき興産のリースバックは立地・築年数にもよりますが、期待利回りが低めに設定されているため、柔軟な家賃設定が可能となります。

リースバックでの家賃価格を少しでも下げる方法としてもうひとつ検討できる方法としては、「物件の買取額のほうを引き下げてもらうよう交渉する」方法があります。

リースバックにおける家賃は買取額を元として算出されるため、買取額が下がれば必然的にリース時の家賃も下がります。
もちろん、物件の買取額自体を下げてもらうという方法は、状況によっては大きな損失にもなってしまう方法です。

一番良いのは、こういった面まで含めて親身に相談に乗ってくれ、利用者の状況やニーズに合う様々な条件提示を行ってくれるようなリースバック事業者を選択することです。

以下の記事では大手リースバック業者の特徴や選び方を詳しく解説しています。

リースバック物件買取価格＆リース家賃参考例

事例1：東京都新宿区の場合

東京都新宿区に立地する、最寄り駅から徒歩4分、築25年の3LDKマンションのリースバック事例です。

▼物件買取価格……4,300万円
▼家賃……19万9,000円（普通賃貸借契約）

事例2：兵庫県西宮市の場合

兵庫県西宮市に立地する、最寄り駅から徒歩13分、築20年の3LDKマンションのリースバック事例です。

▼物件買取価格……2,200万円
▼家賃……12万5,000円（普通賃貸借契約）

事例3：そのほかの様々なケース

人気エリア（期待利回り7％）のマンションのリースバック事例です。

▼物件買取価格……2,000万円
▼家賃……11万6,666円（普通賃貸借契約）

人気エリア（期待利回り8％）の戸建て住宅のリースバック事例です。

▼物件買取価格……1,500万円
▼家賃……10万0000円（普通賃貸借契約）

人気エリア周辺にさしかかる、比較的、郊外のエリア（期待利回り10％）の戸建て住宅のリースバック事例です。

▼物件買取価格……900万円
▼家賃……7万5,000円（普通賃貸借契約）

リースバックで相見積もり時に、「金額面」以外で注目しておくべきポイントとは？

ここまででご紹介したように、リースバックにおいての物件の買取金額や家賃設定額をなるべく理想に近づけるためには、複数のリースバック事業者へ見積もりを依頼する、いわゆる「相見積もり」がとても有効です。

しかし、実際に相見積もりを行う場合、せっかくの機会に「金額面」だけで各社を比較していたのでは、もったいないことです。
以下では、相見積もり時に金額面と合わせて注目しておくべき事項を解説します。

家賃の見積額は普通借家契約・定期借家契約どちらの契約か

この点は、その家賃を支払ってその物件にどれだけの年月住み続けることができるかに関わる事項となるため、重要です。

いずれも賃貸借契約の種別の話となりますが、「普通借家契約」においては、賃借人（リースバック住宅に住む人）が、望むかぎりは基本的に何度でも契約を更新できます。

普通借家契約では一般的に1～2年ほどの賃貸借期間が設定されますが、ひとつの期間が終わるたびに、そのまま契約を更新するのか、契約を終了するのかを賃借人が選べます。

従って、普通借家契約での契約であれば、長い期間住みながらゆくゆくは物件の買戻し（再購入）を狙ったり、といったことも可能であるため、人によっては、多少高めの家賃を払ってでも利点の大きい契約と成り得ます。

一方の「定期借家契約」においては、予め定められた賃貸借期間が満了した段階で、基本的には賃借人は物件から退去しなければなりません。

定期借家契約の場合であっても、リースバック事業者によっては更新を応相談としているケースがありますが、その場合はあくまで応相談であり、法的に守られた更新の権利などはありません。リースバック事業者の判断次第で、更新はしないという結果になっても文句はいえない状況となります。

そのため人によっては、「すぐに退去しなければならない定期借家契約であれば、次の住宅探しも早めに行わなければならないので、いくら既に安めとはいっても、もっと家賃が安くないと割に合わない」など、家賃の高低の判断材料のひとつともなるでしょう。

対応の迅速さ

相見積もり時には、各社ともに少しでも早く見積もり結果をお客様へ届けて、商売の機会損失を避けようとするのが通常ですから、基本、各社ともにそれほど対応が遅くなることはありません。

しかしそれでも多少の差は表れるでしょうし、そういった部分には各社の企業自体の対応体制の万全さや、お客様へ真摯に向きあう姿勢などが表れるものです。

査定は一般的に即日～1週間以内程度必要となります。

イレギュラーな相談にも対応してくれるか

例えば相見積もり時に、本来メールで回答となっているところを「今回は電話でお願いできますか？」と相談してみたり、など、実際の自分のニーズに応じて少々イレギュラーなお願いをすることもあります。

そのような場合でも、一辺倒に断るのではなく極力対応してくれたりといった、対応の誠実さが担当者にあるかどうかをチェックしておきましょう。

もちろん、一人の担当者の対応がよかったからといって、その事業者の社員全員が同じような対応をしてくれるとは限りませんが、営業担当者というものは、企業の顔ともいわれるだけあって、社風が表れるものです。

見積もり時に、事業者の強みを直接聞いてみる

リースバック事業者ごとに、例えば特定のエリアの取り扱いに強みを持っていたり、実績数が多かったり、また賃貸借時の付加サービスを推していたりと、様々な個別の強みを持っています。

そういった強み部分を聞いておくことも、事業者選びにあたっては重要です。

リースバックの家賃は、もともと払っていた住宅ローンよりは安くなる？

リースバックにおける家賃金額は、前述のとおり様々な要素を考え合わせたうえで設定されますが、ひとつの、一般的に共通する特徴としては「その物件の居住者が元々支払っていた、月々の住宅ローンや固定資産税を含めた負担よりは安い金額として設定されることが多い」ということです。
※住宅ローン利用時に、頭金を多く既に入れていて、月々のローン負担がかなり抑えられている場合などは除きます

もとのローン負担よりも安めの金額に家賃が設定される傾向にある理由としては、リースバックというサービス自体が、そもそも毎月の金銭的負担を軽減する目的で導入されることが多いサービスだからです。

サービス利用者がせっかくリースバックを利用して住宅ローンをすべて返済したのに、もしその後のリースにおいての月々の家賃の負担がそれ以上になってしまったら、サービスの本質が成立しなくなってしまい、利用する人もいなくなってしまうでしょう。

リースバック申込・相談時には必ず事前に相場確認を

本記事では、物件の買取価格やその後のリース家賃がとても重要な要素となるリースバック取引関連においての、大体の相場の試算方法や、その計算のもととなる、通常売買時や通常賃貸時の相場の調査方法などをご紹介しました。

ぜひ、ご紹介したような方法や計算式を用いて、リースバック検討時のひとつの目安としつつ、もう少し具体的なことを知りたくなったら実際にリースバック事業者へ見積もりを依頼してみてください。

対応の早い事業者であれば、1日～数日で机上レベルの見積もり結果をまず知らせてくれるでしょう。