リースバックの利用で固定資産税の支払いはなくなる？ その他税金・費用についても解説

長年住み慣れた自宅に将来的にも住み続けられるリースバックは、老後資金の確保や住宅ローンの早期完済などの目的で利用されています。

リースバックでは自宅を売却することで大きな資金を得られ、かつ住宅ローン支払いの負担がなくなりますが、固定資産税の支払いはどうなるのでしょうか。

この記事では、リースバックを利用したときの固定資産税の扱いやその他にかかる税金や費用について解説します。

ぜひリースバックを検討する際の参考になさってください。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

リースバックを利用したあとに固定資産税はかかる？

持ち家があると避けられないのが固定資産税の負担です。

結論からいうと、リースバックを利用して自宅を売却したあとの固定資産税はかかりません。

固定資産税は、一戸建てやマンションなどの土地や建物の所有者に納税義務があります。

リースバックを利用すると所有権はなくなるため、固定資産税の支払い義務もなくなるのです。

さらに個人の所有する自宅の売却には一般的に消費税がかかりません。

住宅ローンだけでなく、固定資産税などの税金の負担が軽減できるのは、リースバックを利用するメリットのひとつです。

リースバックを利用したあとの固定資産税は誰が負担するのか

固定資産税はその年の1月1日時点に土地・家屋（固定資産）を所有していた人に課税される市町村税で、固定資産の評価額をもとに算出され、税額が決まります。

つまりその年の途中でリースバックのサービスを利用して自宅を売却したあとも、納税義務は売主にあるのです。

しかし一般的には売主と買主が相談して、買主に所有権が移転してからの固定資産税を日割り計算で負担することが多くなっています。

例えば、6月1日に決済が完了して所有権が移転した場合、6月1日から12月31日まで（地域によっては翌年3月末日）の固定資産税は買主側の負担です。

実際には、自宅の売却価格に買主側の負担分を上乗せして支払い、役所への納付は売主がおこないます。

また住宅ローンの返済や固定資産税の滞納が続いていて、任意売却後にリースバックを利用する場合、滞納している固定資産税は売主側が納付しなければなりません。

リースバックを契約する際には、固定資産税の支払いについて事前に確認しておくと安心です。

負担額が少なくなったとはいえ、延滞しないよう気をつけましょう。

将来、買戻しをしたときの固定資産税

将来、生活資金に余裕が出てきてリースバックで売却した自宅を買い戻した場合、所有権が元に戻るため固定資産税の支払い義務が発生します。

買い戻しをする際には、後々固定資産税が支払えるかどうか、負担にならないかなど慎重に検討しましょう。

固定資産税を滞納すると、せっかく買い戻した自宅が差し押さえになってしまう可能性があります。

リースバックにかかる税金①：譲渡所得税

リースバックを利用したことで固定資産税の負担はなくなりますが、その他にも発生する税金や費用があります。

譲渡所得税は、土地や建物などの資産を売却して得た利益に対して課される税金です。

自宅の売却価格がそのまま課税対象になるわけではなく、次のように課税譲渡所得金額を計算します。

収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額　

※1 出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

収入金額は、リースバックの場合自宅を売却することで売主が受け取った金額です。

取得費は、売却した土地や建物の購入代金や建築費、リフォームにかかった費用などが該当します。

譲渡費用とは、リースバックを利用するにあたって支払った印紙代や不動産仲介会社を通したときの仲介手数料などの売却にかかった費用全般です。

特別控除額には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があり、所有していた期間に関わらず適用されます。

こうして算出した課税譲渡所得金額に、所有していた期間に応じた所得税率や住民税率をかけて所得税と住民税の額を計算します。

2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％を所得税とあわせて納付する必要があります。

リースバックにかかる税金②：印紙税

リースバックでは、リースバック事業者との間に不動産売買契約書を締結します。契約書に記載されている売却金額に応じて次のように印紙税がかかります。

なお、2027年3月31日までに作成された売買契約書では、印紙税の軽減措置がとられています。（※3 出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）

印紙税額一覧
記載された金額	印紙税額	軽減税額
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円

リースバックにかかる税金③：登録免許税

所有権の移転や抵当権の抹消などをおこなうと、価格に応じて登録免許税がかかります。

一般的には、買主であるリースバック事業者が支払います。

リースバックにかかるその他の費用

税金以外にも、リースバックではさまざまな費用が発生します。「売買契約」と「賃借契約」、それぞれにかかる費用について解説します。

売買契約

売買契約のときに特に注意したいのが、抵当権抹消費用です。

住宅ローンをすでに完済している物件であれば問題ありませんが、住宅ローンの残債がある場合、抵当権はローンを組んでいる金融機関などにあります。

抵当権とは、住宅ローンの滞納が続いたときに、優先的に弁済を受ける権利のことです。

リースバックを利用する際に抵当権が設定されている場合、抹消のための費用がかかります。

抵当権抹消の費用には「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」があります。

「抵当権抹消の登録免許税」は不動産と建物にそれぞれ1,000円とそれほど高くはありません。

一戸建てで土地と建物に抵当権がついている場合でも2,000円です。

「司法書士手数料」は、抵当権抹消の手続きをおこなう司法書士への報酬で、3万～6万円ほどです。

その他、事務手数料はリースバック事業者によっては無料で手続きをしてくれることがあります。

また不動産仲介会社を通してリースバック取引をおこなった場合、売却価格に応じて仲介手数料がかかります。リースバック事業者が直接買取をおこなう場合は、仲介手数料は不要です。

賃貸借契約

賃貸借契約を行うにあたっては、最初に次の費用が必要です。

敷金は対応エリアによって異なりますが、家賃の2ヶ月分を目安にしておくとよいでしょう。さらにリースバックを利用するためには、賃貸保証会社の審査に通らなくてはなりません。

リースバック契約時には賃貸保証会社に対して、家賃保証料を支払います。

年に一括で支払う、毎月支払うなど賃貸保証会社によって保証料の支払い方法は異なりますが、目安としては賃料の1～2％です。

また初回１回払いの保証料支払いとなる保証会社もあり、その場合の保証料は家賃１カ月が一般的です。

また賃貸に切り替えたあとは、当然、毎月の賃料の支払いが始まります。毎月滞りなく支払える金額か、リースバック契約のときに確認しておきましょう。

リースバックで上手に節税する方法

売却益が出た際の譲渡所得税について

リースバックで少しでも多く手元に資金を残したいなら、上手に節税をしましょう。

マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除は、譲渡所得税を算出するときに、最高3,000万円が控除される特例です。

この特別控除が適用となる要件は、売却する年の前々年以内に特例を受けていない、売主と買主が親子や夫婦ではない、などとなっています。

つまり自宅売却による譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかからないことになります。

ただし特別控除の適用には、自分で確定申告する必要があるため忘れないよう注意しましょう。

先にご紹介したように、物件を売却する年の1月1日時点での所有期間によって所得税の税率が変わりますが、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われ、短期と比べて税率が少なくなります。

リースバックで節税したいと考えている人は、5年を超えてからのほうがよいでしょう。

また3,000万円の特別控除とあわせて利用できるのが、マイホームを売却したときに譲渡所得の税率を軽減する特例措置です。

3,000万円の特別控除以外の控除や特例を受けておらず、自宅を売却した年の1月1日時点で所有していた期間が10年を超えていることなどの要件があります。具体的な軽減税率は次の通りです。

マイホームを売却したときの軽減税率
課税長期譲渡所得金額（A）	税額
6,000万円以下	A×10％
6,000万円超え	（A-6,000万円）×15％+600万円

課税長期譲渡所得金額とは「収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額」で算出された金額です。

所有期間が5年を超える場合の所得税率が15％ですので、6,000万円以下の部分の10％はかなりの節税になることが分かります。

長期的に所有していた自宅を売却するには、所有期間5年超も十分節税になりますが、さらに長い10年超の場合、税率の軽減の特例を受けられてお得です。

リースバックで譲渡損失が出た場合は？

リースバックでの売却価格は、通常の売却相場より低く市場価格の約7割程度になるとも言われており、売却金額によって譲渡損失が生まれることもあります。

ちなみに、リースバックで自宅を売却した際の譲渡損失を、給与所得等の他の収入と損益通算することは基本的に難しくなっています。

ただし譲渡所得が赤字になる場合、かつ一定の要件（※6）が合致した場合は他の所得と損益通算できる場合があります。

一定の要件とは、たとえば「自分が住んでいるマイホームを譲渡すること」「譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産（旧居宅）で日本国内にあるものの譲渡であること」「譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに10年以上の返済期間の住宅ローンの残高があること」などというように税法によって定められています。

詳しくは、下記の国税庁ホームページよりご確認ください。

※6 出典：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁 (nta.go.jp)」

リースバックの利用で税金が高くなるケース

国ではさまざまな減税のための特例が用意されていますが、なかにはリースバックで税金が高くなってしまうケースもあります。次のようなケースです。

自宅の売却価格が3,000万円を大幅に超えると、譲渡所得税を計算する際に3,000万円の特別控除を引いてもいくらかは残り、課税対象になることがあります。

さらにその自宅に3年以上住んでいなかったなどの理由で、特別控除の特例の対象外だった場合は最高3,000万円の控除がなくなるため、譲渡所得税がかなり高額になってしまう可能性があります。

同じく売却価格から差し引けるはずの取得費が不明、また低かった場合も税金の負担が大きくなります。

証明できる書類が一切ない場合は、売却価格の5％だけが取得費として計上され税金が高くなりやすいので、自宅を購入したときの売買契約書などは保管しておきましょう。

リースバックを利用すると固定資産税の負担はなくなる

リースバックを利用すると、自宅の所有権は買主に移りますが、固定資産税や住宅ローンを支払う負担はなくなります。

しかし、固定資産税以外にかかる税金や費用について正確に把握しておきたいものです。

自宅の売却で得られる資金はできるだけ多いほうが将来的にも安心です。税務に強く、

リースバックの実績が豊富な会社に相談・依頼をしましょう。