自宅を売却したあとも長く同じ家に住み続けられるリースバックは、老後資金の確保などで需要が高まっています。
リースバック取引には、不動産仲介会社を介する「仲介」と、直接不動産会社などに自宅を売却する「直接買取」の2種類があります。
検討者さんリースバックの「仲介」と「直接買取」、どちらを選んだらいいのでしょう？
あなぶき興産竹島この記事では、初めてリースバックを利用する人に向けて、それぞれの取引の仕組みや特徴、相違点などを詳しく解説します。
リースバックを検討しているものの、どこに依頼すればよいのか迷っている人はぜひ参考にしてください。
なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。
穴吹興産 竹島 健
区分投資事業部 企画系（バックオフィス）課長
【資格】
・宅地建物取引主任者
・1級ファイナンシャル・プランニング技能士
【経歴】営業マンとして新築マンションで12年、その後7年間リースバックを中心に中古マンション買取事業に従事。優秀営業マン賞等受賞。現在は経験を活かしてリースバック検討に役立つ情報を発信。
リースバックの取材に関する窓口はこちら：stock_mansion@anabuki-kosan.co.jp
リースバック取引における「仲介」とは
自宅を売却して、そのまま賃貸として同じ家に住み続けられるリースバックでは、「仲介」による取引もおこなわれています。
不動産会社が仲介役となって、買主（リースバック事業者）を探す仕組みです。
買主には、不動産投資を目的として物件を購入する投資家なども一部含まれますが、そういったケースはごくわずかで、ほとんどがリースバック事業者です。
リースバック事業者が決まったあとは、物件の売買契約に関しても不動産仲介業者が仲介します。
つまり、通常のリースバック取引を不動産会社が間に入って仲介しておこなうという仕組みです。
不動産会社が仲介することで仲介手数料が発生する点に注意しましょう。
リースバック取引における「直接買取」とは
リースバック取引における「直接買取」とは、自宅の査定から売買契約、賃貸契約までを一貫して、不動産会社やリースバック事業者側がワンストップでおこなうことを指します。
リースバックは宅地建物取引業法の免許を取得している不動産会社でしか取り扱いができません。
そのため、実質買主となるリースバック事業者は不動産会社の場合がほとんどです。
リースバック取引における直接取引の一般的な流れは次のとおりです。
- 物件の査定を依頼する
- 査定価格の確認
- 面談・物件調査
- 家賃保証審査
- リースバック条件の確認
- 契約
- 決済
物件の査定は、多くのリースバック事業者が無料で相談を受け付けており、自宅の売買金額や賃貸契約後の家賃などを提示してくれます。
ケースバイケースですが、査定の依頼から決済までの期間は1週間～1ヶ月程度とスピーディーです。
リースバック取引における「仲介」と「直接買取」の違い
リースバックの仕組み自体は同じですが、「仲介」か「直接買取」かによって、さまざまな違いがあります。
それぞれの相違点について解説します。
自宅の売却金額
リースバックの利用で最も気になるのが自宅の売却価格ではないでしょうか。
リースバックを利用した際の売却価格は、「仲介」「直接買取」ともに市場価格の7割程度が相場です。
市場価格よりも安くなる理由は、価格を設定するリースバック事業者側の事情にあります。
- リースバックの利用期間中の不動産価格の変動を考慮
- リースバック契約が終了して賃借人が退去したあと、不動産売却による利益を確保
これらの理由で売却価格を低めにせざるを得ないのです。
市場価格で自宅を売却したいと考えるなら、通常の不動産売却になりますが、当然リースバックは利用できません。
同じ家に長く住み続けられるリースバックのサービスを利用するなら、売却価格について把握しておくとよいでしょう。
また「仲介」の場合は、仲介手数料が売主・買主（リースバック業者）に発生する分、「直接買取」よりも売却価格が低くなることが一般的です。
買主
リースバックにおいて、自宅の買主はリースバック事業者になります。
「仲介」の場合も買主がリースバック事業者になることがほとんどで、個人投資家が売却先になるのはごくまれなケースです。
家賃
リースバックを利用すると、持ち家だった自宅は賃貸物件に変わり、毎月賃料を支払わなくてはなりません。
「直接取引」の場合は、リースバック事業者が利回りなど考慮して賃料を算出します。
利回りは不動産の立地より異なりますが、6～10％前後で設定されることが多くなっています。
例えば、自宅を2,000万円で売却して利回りを6％に設定した場合、賃料は次のように計算し毎月の賃料は10万円となります。
物件の立地や築年数などで賃料は変わるため、査定時にリースバック事業者に相談するのがよいでしょう。
一方の「仲介」の場合は、仲介する不動産会社が売主に代わって、さまざまなリースバック事業者に査定を依頼します。
その中で売主にとって最も良い条件を出したリースバック事業者を紹介してもらえます。
売主としては、自分で査定を依頼したり交渉したりといった必要はないため、手間がかかりません。
仲介手数料
「仲介」の場合、仲介する不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。
国土交通省が公示している「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（※1）の「第二 売買又は交換の媒介に関する報酬の額」では、仲介手数料の上限が次のように定められています。
| 仲介した物件の売買価格 | 売主・買主どちらか一方から受け取れる仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の金額部分 | 100分の5.5 |
| 200万円を超え400万円以下の金額部分 | 100分の4.4 |
| 400万円を超える金額部分 | 100分の3.3 |
物件を2,000万円で売買した場合、次のように計算します。
仲介手数料の上限は、72万6,000円になります。
リースバックを「仲介」で利用する際には、手数料が差し引かれることを考慮しておくとよいでしょう。
なお、「直接買取」の場合は仲介手数料が不要です。
その他の費用
その他の費用には、印紙代や登記費用・敷金・賃貸保証金などがありますが、「仲介」「直接買取」ともに必要です。
リースバック取引における「仲介」のメリット・デメリット
メリット
リースバック取引で不動産会社に「仲介」を依頼すると、自宅の査定などの手間がかからない点がメリットとしてあげられます。
自分で査定を依頼するとなると、リースバックを取り扱っている不動産会社を探さなくてはなりません。
その点、仲介会社であれば1社に頼めば複数のリースバック事業者に査定依頼が可能です。
デメリット
「仲介」のデメリットは、仲介手数料が発生することです。
上限は法律で定められているものの、売却価格が高くなるほど仲介手数料も高額になります。
自宅を売却して得た資金は一括で受け取れますが、仲介手数料を支払う分、金額は目減りします。
リースバック取引における「直接買取」のメリット・デメリット
メリット
「直接買取」では、仲介手数料は発生しないことが最大のメリットです。
仲介手数料が発生しない分、リースバックの条件がよくなります。
査定も無料で、売却価格やリースバックの条件などの提案もしてくれます。
対応が早ければ、契約までの期間が短く、スピーディーに資金が得られる点もメリットといえるでしょう。
デメリット
「直接買取」は、自分で複数のリースバック事業者に問い合わせる手間がかかります。
インターネットには、リースバックに関する多くの情報が掲載されていますが、初めてリースバックを利用する側にとっては、信頼できる事業者を見つけるのは大変です。
また、不動産会社の中立的な意見を聞くことができない点もデメリットといえます。
リースバックで「仲介」に向いているのは？
不動産仲介会社の中立的な意見を聞きながら、リースバックの取引を進めていきたいという人は「仲介」に向いています。
さらに、時間がかかってもよいので、できるだけ有利な条件でリースバックを利用する場合にも「仲介」がよいでしょう。
リースバックで「直接買取」に向いているのは？
リースバックで「直接買取」に向いているのは「出来る限りよい条件でリースバック取引をしたい」「すぐにでも多額の資金が必要で早く自宅を売却したい」という人です。
また、仲介手数料の負担がないため、余計な経費がかかりません。
リースバックで「仲介」と「直接買取」に迷ったら、まずは相談
同じリースバックでも仲介と直接買取では、さまざまな相違点があります。
リースバックを検討しているなら、まずは不動産会社やリースバック事業者に相談してみましょう。
リースバックで損をしないためには、依頼する会社選びも大切です。
インターネットのリースバックのおすすめサイトなどを活用して、事前に詳しい情報を知っておきましょう。