便利な「住宅リースバック」、その内容や仕組みは？ 売却やリバースモーゲージとどう違う？

老後の生活設計や住み替え準備、子どもの教育資金の確保から生活費確保、はたまた住宅ローンが払えず任意売却を避けたいといったケースまで、さまざまな理由で住宅のリースバックという選択肢を検討されている、見積もり依頼をしてみたいという方が多くいらっしゃいます。

リースバックは信頼できる事業者を選べば安心確実なサービスであるとはいえ、大切な不動産をやりとりする手続きですから、利用するにあたってはそもそもどういった仕組みのサービスなのか、しっかりと把握しておくことがとても重要です。

本記事ではリースバックというサービスの仕組み、通常の不動産売却とどう違うのかなどを、詳しく解説します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

今、注目を集めている「リースバック」とは？

「住宅を売却して一括現金化、でもそのまま住み続けられる」という、うたい文句で知られるリースバック。

「セール・リースバック」「セール・アンド・リースバック」などとも呼ばれ、元々は「所有している物品を他者へ売ったあと、そこからリースを受けるかたち」を全般的に指す言葉です。

なかでも、不動産を取り扱うリースバックを「不動産リースバック」「住宅リースバック」などといい、こういったリースバックのサービスは、リースバック事業者・リースバック会社が提供しており、住宅販売会社、不動産仲介業者や一部の金融系企業が提供していたり、仲介している場合もあります。

本記事ではこの不動産（住宅）リースバックについて取り上げ、以降も解説していきます。

日本におけるリースバックの歴史

日本の不動産業界においては、1960年代半ばほどから個人所有住宅のリースバックが始まったといわれています。

現在のリースバックと同じように、物件を売却し所有権を第三者に移したうえで、同時に新所有者との間での賃貸借契約を結び、リース料を支払いながら住宅に住み続ける、という仕組みです。

さらに10年弱ほどが経過してから、テレビやラジオなど様々な媒体上での広告によって住宅のリースバックという概念が一般にも広く知られるようになり、同事業に取り組む事業者も多くなっていきました。

リース会社や、不動産会社、マンション仲介業者や金融機関などさまざまな事業者が参入していったのです。

現代にいたるまでの間に、1980年代には持ち家での資産活用方法、老後資金確保の手段として、現在も存在する「リバースモーゲージ」が政府主導のもと広められたという事実もあわせて知っておくと、リースバックの現在についても考えやすくなります。

住宅リースバック 仕組みのポイント1：住宅の所有権はなくなるが、賃貸借契約でそのまま居住を続けられる

リースバックを利用すると、利用者は、現在住んでいる住宅をリースバック業者へ売却することとなります。

すなわち、住宅の所有権がリースバック会社へと移されるかたちとなり、「自分の持ち家ではなくなってしまう」わけですが、リースバックにおいては売買契約だけではなく、賃貸借契約を同時に締結します。

リースバック利用者は、売買代金を受け取ったあと、その住宅に賃貸借契約でそのまま住み続けることができます。

双方の契約は同時に行われるため、例えば、一時的にでも住宅を引っ越したり、家財をどかしたりする必要は一切ありません。文字通り、「そのまま住み続けられる」わけです。

住宅リースバック 仕組みのポイント2：リースは「普通借家契約」または「定期借家契約」となる

リースバックにおいて、取り交わされる賃貸借契約のタイプには、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

リースバック会社によって、いずれの形態になるか、あるいは両方の取り扱いがあるかなどが変わってきます。

リースバックのリース時に、利用者にとってもかなり重要な違いが生じる「普通借家契約」と「定期借家契約」、それぞれについて詳しく見ていきましょう。

普通借家契約（ふつうしゃっかけいやく）の基本知識

こちらは、通常の賃貸物件において、古くから一般的な契約種別です。

1〜2年ほどの予め定められた賃貸借期間を基として、期間満了を迎える度に更新が入るかたちをとります。

普通借家契約は基本的に、賃借人（借主）が望むかぎり、契約の更新をし続けることが可能な契約方法です。

一方的な賃貸人（貸主）側からの中途解約や、更新の拒絶などは正当な事由がないかぎり、基本的にはできません。

尚、賃借人側からの中途解約は、特約をあらかじめ定めていれば可能とされています。

「普通借家契約のリースバック」を利用すると？

リースバック利用者の観点で見ると、この契約種別は「物件売却後も、自分が希望するだけ長くその住宅に住み続けることができる」という利点があります。

利用者側に重大な契約違反などがないかぎり、賃貸借契約の更新を行うことができるため、例えば「お気に入りの自宅を完全に手放したくはないので終の棲家として住みたい」という場合にも最適です。

定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）の基本知識

こちらは、リースバックにおいて採用されている事例が比較的多めの契約種別です。

賃貸開始時に、予め賃貸借期間が定められており、その賃貸借期間が満了となると、基本的に契約自体が終了となります。

賃貸借期間が経過した後、更新したい（厳密には、新たに契約したい）場合には、賃借人と賃貸人、双方同意のうえでの再契約が必要となります。

賃借人にも賃貸人にも、「更新希望に応じなければならない」ような義務は発生しません。

「定期借家契約のリースバック」を利用すると？

この場合には、普通借家契約の場合と逆の状況ということになりますが、例え利用者本人がまだ住みたいと考えていても、定められた賃貸借期間が満了したら退去しなければならないという事態が発生します。

定期借家契約のリースバックでも、更新は「応相談」としている場合がありますが、その場合でもリースバック会社は更新に必ず応じなければならないという義務は一切ないという点には注意が必要です。

どちらかというと貸主側に有利な契約種別ともいえ、例えば貸主側が「もともと定めた期間内だけ貸したい」「期間満了後は速やかに退去してもらいたい」という場合にも選ばれやすい契約種別です。

住宅リースバック 仕組みのポイント3：将来的に買戻しすることも可能

リースバックで自宅の所有権がリースバック会社へと移り、賃貸借契約で住み始めた後も、将来的に「買戻し」をして再び自分の持ち家とすることが可能です。

但し、リースバックで買戻しを行うにはいくつかの条件があります。

そもそもそのリースバック商品が、買戻しも視野に入れた商品であること

買戻しの取り扱いについてはリースバック会社によって様々な違いがあり、予めリースバックサービス自体に買戻しが想定として組み込まれている場合や、買戻しについてはオプション扱いとなっている場合などもあります。

また、長期的に住み続けることを前提として普通賃貸借契約（希望する限りいつまででも住み続けられる）、柔軟な家賃設定（無理なく住み続けられる）、といったサービスを提供しているリースバック会社の場合も、買戻しについては「希望に応じて対応」としているケースが多くあります。

家を売却する時に、「再売買の予約」を設定した上で契約を行っておくこと

リースバックにおいて、将来的に買戻しをしたいと考えている人は、売却した住宅に賃貸で住み続けながら、資金が貯まったら再び自分の資産として買い戻そう、と考えているケースが多いでしょう。

「再売買の予約」は、賃貸として利用しながら、その物件を将来的に買戻すことに備えて再売買の予約をしておくような仕組みです。

買戻し時の価格は、売却時の金額の110％～130％となることが多い

こちらは条件というよりも予め念頭に置いておきたいこととなりますが、リースバックで買戻しを行える場合でも、自分が売却したときと同じ金額で買い戻せることは少なくなっています。

リースバック会社にも利益が必要であること、またリースバック時の売却金額や、リース時の賃料（家賃）を含め、利用者退去後の物件の売却時の利回りなども含んだ様々な要素で金額が決定されているためです。

もちろん、リースバック会社によって買戻しの対応有無や、買戻し時の金額は異なってきます。
買戻しを前提としてリースバックを利用したい方は、予めリースバック会社に慎重に確認しておきましょう。

国土交通省のガイドブックから知る住宅リースバックの注意点と対策

国土交通省では、リースバック利用者や、検討中の方、事業者選びをしている方などに向けて、「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しています。

本項ではこのガイドブックをもとに、住宅リースバックの活用事例、および住宅リースバックにおける基本的な注意点を網羅して解説します。

リースバック利用時の活用事例①高齢者施設への住み替えに利用

住宅の所有者である老夫婦が、現在の自宅での生活に不安を覚え、高齢者施設の入居を決意しました。

入居先の施設まで決まったものの、現在は満室であるということで、予約を行ったうえで入居可能時期まで待つこととなりました。

月々の施設費用に関しては、当初年金でまかなう予定でいましたが、入居時の一時金まで想定していなかったことにより、ある程度まとまった追加資金の必要にせまられました。

不動産担保融資やリバースモーゲージなども比較検討したうえで、施設の入居までは今さら住環境を変えたくなかったこと、現段階で資金をそろえておきたかったことを考え合わせ、家族と慎重に相談を重ねたうえで、リースバックを利用することに決めたのでした。

施設への入居可能時期との兼ね合いで、リースバックは定期借家契約のタイプを選択。施設が可能になったタイミングですぐ解約できるよう、2年の定期借家契約、かつ中途解約可能という条項を入れてもらいました。

リースバック利用時の活用事例②実家建て替えのための資金捻出に利用

高齢の両親と同居することを決定したことにあわせ、現在の実家を立て替えて二世帯住宅にすることを決意。

建て替えまでの間の資金調達手段として、現在の家を売却して賃貸住宅に一時的に住むことや、融資などの方法を検討しましたが、転居までは今までどおりの環境で混乱なく生活を続けられる点、融資よりもリースバックのほうがより多くの費用を捻出できる結果になった点を踏まえ、リースバックを利用することに決定。

リースバックにおける売却で得た資金を建築資金にあてられ、また住み替えまでの賃貸借は1年の定期借家契約を選択しました。

リースバック利用時の注意点①複数のリースバック会社に相談し、自分のライフプランに合った会社・契約を選ぶ

本記事で解説しているとおり、リースバックは仕組みを理解して正しく利用すれば利点の多いサービスです。

と同時に、仕組みをきちんと理解しないまま、目の前のリースバックサービスに飛びついてしまっては、将来的に後悔につながることにもなりかねません。

例えば、「自宅に住みながら資金を確保」という目的であっても、選択肢としてリースバック以外に「リバースモーゲージ」「通常の不動産売却を行い、決済や引き渡しの時期について事業者と相談・調整する」といった選択肢もあることは念頭に置いておきましょう。

また、慎重な検討の結果リースバックを選ぶ場合でも、リースバック会社ごとに提示される契約条件が異なるため、慎重な会社選びをすることが重要です。

リースバック利用時の注意点②強引なリースバック営業にはのらず、時間をおき、家族とも相談して慎重に利用を決める

実際にあったトラブルの事例として、一人暮らしの高齢者のもとへリースバック会社から営業電話が入り、さらに半ば強引な来訪を受け、よく検討もできぬまま契約に至ってしまったというケースがあります。

リースバックは、大切な資産を売却することになる、人生に関わる重要な決断です。

一般的に優良なリースバック会社であれば、その日のうちに決断を迫ったりなどの強引な営業活動を行うことは決してありませんが、数あるリースバック会社、仲介業者のなかには、残念ながら悪質な事業者も存在します。

契約内容についてよく理解できていないうちに強引に書類への押印を求められたりした場合でも安易に応じず、必ずその日は断り、家族・親族（相続人含む）と相談なしに決めてしまうのは避けましょう。

リースバック利用時の注意点③リースバックで住み続ける期間を予め想定し、その間の家賃を無理なく支払っていけるか検討する

リースバックは自宅を売却してしまったあとで、毎月の家賃を支払うことによって住み続けることができるサービスです。

物件の買取価格と、長年に渡って払い続ける家賃総額との金額バランスや、リースバックの利用には住宅ローン残債をすべて返済する必要があることなども考え合わせ、自分のライフプランに最適な選択であるかを、慎重な検討することが必要です。

リースバック利用時の注意点④提示された売却金額が妥当であるかを慎重に確認する

リースバックにおける物件売却金額は、必ずしも通常の不動産売買取引の相場と一致するわけではありませんが、大きく相場とかけ離れていないか、同業他社と比較して著しく低い売却額にならないかなど、慎重に検討することが大切です。

リースバックを利用することに決めた場合でも査定の内容に納得できない場合は、複数のリースバック会社へ相見積もりをとる、他の宅建業者からの意見を聞くなどして、多方面から確認をとりましょう。

リースバック利用時の注意点⑤「買戻し」は必ずできるわけではない点に注意する

リースバックの営業や広告においては、「一度自宅を売っても、また買戻しできる」という点が強調されやすく、また検討者にとっても安心材料として目に入りやすい部分ではありますが、リースバックにおける買戻しは買戻し金額や買戻し期間といった制限があり、必ず果たせる絶対的な権利というわけではありません。

そのため買戻しを希望する場合は、そのリースバック会社の契約において、「いつまでに」「いくらで」買い戻すことができるのかを契約書上で確認しておきましょう。

リースバック利用時の注意点⑥自分が望む期間、絶対に住み続けることができる契約なのかを確認する

賃貸借契約における「普通借家契約」と「定期借家契約」の違い、契約更新の条件や契約解除される条件などを事前にしっかり確認・検討したうえで、その住宅に、自分が希望する間しっかりと住み続けることができる契約であるかどうかを確認します。

リースバック利用時の注意点⑦賃貸中の、宅内設備修繕の取り扱いを確認する

リースバックで賃貸借契約として自分が住んでいる間、宅内設備修繕の必要が生じた場合に、誰が直すことになるのか、修繕費用は自分とリースバック会社のどちらが負担するのか、など、設備修繕に関する取り決めを事前にしっかり確認しておきます。

また、故障や破損の修繕に限らず、自分の希望によって宅内の設備を自由に修繕することを禁じられる契約なのか、についてもしっかり確認しておきましょう。

▼国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」については、こちらで原本をPDFファイルでご覧いただけます。

リースバックの仕組みでよくある質問

ここまでの解説で、リースバックを利用するうえでの重要な基本知識やポイント、注意点を理解いただけたかと思いますが、さらに補足知識として、リースバック利用検討時にリースバック会社へよく寄せられる質問と、その回答をご紹介します。
※下記でご紹介する回答は一例であり、個々のリースバック会社により対応状況は異なります

リースバックの利用に年齢制限はある？

基本的には年齢制限はありません。

抵当権がついている物件でもリースバックは利用可能？

住宅ローンやフリーローンといった抵当権がついている状態の物件であっても、売却代金が抵当権抹消に必要な金額を上回り、かつ実際に抵当権抹消を行えれば、リースバックの利用が可能です。

どのくらいの期間で売却の代金を手に入れられる？

抵当権の設定がある物件の場合には、抵当権抹消に関する手続きの流れが必要となるため、金融機関にもよりますが2週間～1カ月程度となることが一般的です。抵当権がない物件の場合には、1週間程度で決済することも可能な場合があります。

売却で得た資金は、使用目的が制限される？

リースバックの物件売却で得られた資金に、使途制限はありません。

物件の売却金額の目安は？

物件の立地や築年数によっても変動はありますが、ひとつの目安として、リースバックでの物件売却金額は通常の不動産売買相場の70%前後と言われています。
※現在の売出価格の70%前後ではなく、成約相場価格の70%前後

売却後の賃貸において、審査は入る？

保証会社により、家賃保証の審査が入ります。

尚、当該審査は売買成立前に行われるため、万が一保証会社の審査が承認に至らなかった場合には、売買含めたリースバックの契約自体が不成立となります。

賃貸中、強制的な退去を命じられる場合はある？

以下のような、賃貸借契約上の解除条項に該当しないかぎり、退去を求めることはありません。

・家賃の長期滞納
・近隣住民への迷惑行為
・住戸に著しい損賠を及ぼしたとき
・そのほか、公序良俗に反する行為　　　　等

不動産の通常売却とリースバックの仕組み上の違い

ここで、所有不動産を活用したまとまった資金調達手段としてよく比較される、「不動産の通常売却」とリースバックの違いについても整理しておきましょう。

・通常売却では、不動産会社が家の査定をして買主を探して……と現金が手に入るまで時間がかかる
・売却金額は、通常売却のほうが高い傾向にある
・通常売却では、当然のことながらその住宅に住み続けることはできないため、引っ越し先を探す必要がある。リースバックは賃貸借契約でそのまま住み続けることが可能
・リースバックでは、契約内容によって将来的に「物件の買戻し」を行うことが可能。通常売却の場合は、売却で得られる資金が高くなる傾向にあるというメリットがあるとはいえ、直接的な買戻しは現実的に困難（売却後もその物件が購入できる物件としていつまでも残っている保証がない）

リバースモーゲージとリースバックの仕組み上の違い

不動産売却と同じく、リースバックとよく比較される資金調達方法として「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージは「自宅物件を担保として、金融機関からお金を借りる」仕組みです。

このリバースモーゲージとリースバックの違いについても整理しておきましょう。

・リースバックは利用と同時に、物件の所有権がリースバック会社へと移る。リバースモーゲージは利用時点では所有者はもとののままであり、契約者の死亡時には物件が売却され、所有権が第三者へと移る。

・リバースモーゲージは一戸建てを想定として設けられた商品が多く、マンションの場合には築年数などの条件により借入額に大きな制限がかかる場合が多い。リースバックはもともとマンションを対象としていたり専門としているサービスも多い
・住宅ローンの残債がある物件の場合は、リバースモーゲージの利用は一般的に難しい。リースバックは住宅ローン残債があっても、売却金額がローン残高を上回れば利用可能（ローン完済が条件）。

・資金の受取方法として、リースバックでは、売買成立時に資金が一括で手に入る。リバースモーゲージは「年金型」や「自由融資型」と呼ばれる融資方法となることが多く、一定額を少しずつ受け取るケースが多い

▼リースバックとリバースモーゲージの違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。あわせてご参考ください。

リースバックはどのような人におすすめ？

ここまでご紹介した、リースバックというサービスの特徴、比較対象との違いなどを踏まえたうえで、リースバックはどのような人、どのような場合におすすめなのかをまとめます。

まとまった資金をすぐに得たい

リースバックは、取り扱い事業者の違いや諸条件の違いにもよりますが、最短1週間ほどで売却資金を得られる、不動産をスピーディに現金化できる仕組みです。

事情はさまざまありますが、とにかく資金調達の期限が差し迫っている、一日も早くまとまった現金を手に入れたい、という場合に役立つ可能性のある手段です。

住まいの売却を近所の人に知られたくない

リースバックでは売却した住宅にそのまま住むことができるため、例えば通常の不動産売却で生じる引っ越しなどの目立つ変化も生じず、ご近所に売却の事実を知られにくい売却方法です。

但し、マンションのリースバックの場合で管理組合や理事会の兼ね合いで事実が周知されるなど、例外はあります。

自宅の管理費や固定資産税が負担になっている

リースバックで不動産を売却すると、当然のことながら自己所有資産ではなくなるため、これまで必要であった自宅の管理費や税金（固定資産税）の支払い負担がなくなります。

リースバックにデメリットはある？

これまでにご紹介したように利点の多いリースバックですが、実際の導入にあたっては、生じ得るデメリットにもしっかり目を向けておくことが大切です。

リースバックのデメリットとしてまず挙げられる点は、売却価格が、通常の不動産売却と比較するとどうしても低くなってしまうことです。

また、当然ではありますが、住み続ける際に毎月の家賃が発生することをデメリットと感じる人もいるでしょう。

但し、これまで必要だった固定資産税などの費用が不要になるという面もあるため、メリット、デメリットをしっかりと比較検討することが大切です。

▼住宅リースバックのメリット、デメリットについてはこちらの記事もぜひご参考ください。

リースバック検討時は、仕組みをしっかり把握しておくことが大切

本記事では、自宅を売却し資金を得ながら、賃貸として住み続けるリースバックというサービスについて、基本的な仕組みから利用時のポイントやリスク、またよく比較対象とされる通常売却やリバースモーゲージとの仕組み上の違いまでを網羅解説しました。

リースバックは、きちんとした検討のうえで計画を立てて活用すれば、大変有用なサービスです。

ぜひ、この記事や当サイトの無料の関連記事・資料の情報も参考に、契約のさまざまな要素とご自身のライフプラン、得られる売却金額と今後の収入との兼ね合いなども時間をかけて考えながら、ご家族ご親族にも相談されつつ、導入検討されてください。