「自己破産」の状況になってもリースバックで現在の家に住み続けられる？ 現実的な観点で解説

仕事が減ったり、退職したり、健康面で問題が生じたりなどの理由で収入が少なくなり、やむなく生活が困窮することがあります。

借金やローンを利用している場合、返済がままならず「自己破産」という選択肢を検討しなければならないケースもあるでしょう。

もし持ち家がある場合は、自己破産を申請する際に一般的には処分しなければなりません。けれども、長年住み慣れた自宅を手放すのはできれば避けたいと考える方は多いものです。

不動産を売却するものの、退去せずに済む売却方法として「リースバック」があります。今回の記事では、自己破産とリースバックとの関係性や併用できるかどうか、注意点について解説します。

なお、リースバックについての基本知識等の詳細解説と大手リースバック会社の比較は以下の記事も合わせてご覧下さい。

「自己破産」はどのような手続き？

まず、自己破産とはどのような手続きであるかについて解説します。

「借金の返済ができない状態である」ことを認められ、返済義務を免除してもらう手続き

「自己破産」とは、債務整理手続きのひとつです。

裁判所から借金が返済できない状態と認められる「免責許可」を得ることで、ほぼすべての借金の返済義務が免除となります。※一部例外あり

破産法によって、正当な借金からの救済方法として定められています。失業や病気などの理由によって生活が困窮し借金の返済が困難になった時、職業や収入などの制限を受けず誰でも利用できる制度です。

自己破産手続きを利用することで、借金の返済義務が免除となるほか、借金の取り立てがストップする、行政からの強制執行が取り消しになるといったメリットもあります。

持ち家がある場合は、競売にかけられてしまう

自己破産手続きを行うと、生活に最低限必要となるものや生活費以外の財産は、破産管財人によって処分されます。

財産を処分して得た費用を、債権者への借金の返済へ充てるためです。回収対象となる財産には不動産や車も含まれるため、持ち家がある場合は回収となり、競売にかけられることが一般的です。

つまり自宅を持ち家としてキープしたまま自己破産する、という状況は原則認められていません。

ギャンブルや贅沢な浪費など、借金の理由によっては自己破産が認められない

自己破産は職業や収入などの条件を問わず利用できますが、借金の理由によっては認められないことがあります。たとえば以下のような理由では、自己破産は認められません。

• 不当行為による借金
• 収入に見合わないほどの浪費やギャンブルなどによる借金
• 相手を騙して行った信用取引

借金の理由によっては裁判所に「免責不許可」と判断され、自己破産手続きができないことを覚えておきましょう。

自己破産情報は官報や信用情報機関に登録・掲載される

自己破産手続きをすると、国の機関紙である「官報」に、自己破産をした事実や住所・氏名などの個人情報が掲載されます。

一般企業のサラリーマンであればあまり官報を見ることはないかもしれません。

しかし、弁護士や司法書士、金融業者や保険会社、警備会社など特定の業種では閲覧する場合があります。

官報を閲覧する可能性のある業種、職種に就いている場合、職場に自己破産をしたことが知られてしまう可能性もあることは覚えておきましょう。

さらに、自己破産手続きをすると信用情報機関に登録・掲載され、いわゆるブラックリスト入りの状態となってしまいます。

信用情報機関とは、クレジットカードやローンといった契約や取引に関する信用情報の管理を行う機関です。

信用情報機関に自己破産したことが登録されると、キャッシングやローンでの借入やクレジットカードの発行・利用などができなくなります。

破産手続き中は資格や職業などが一部制限される

破産手続き中は、取得している資格の制限を受ける「欠格」の状態となります。

例えば弁護士や司法書士、税理士などの士業と呼ばれる職業は、資格停止となるため資格を活かした業務ができません。また、生命保険外交員や警備員も対象となります。

破産手続きが済んで、免責許可が決定となると資格や職業の制限はなくなります。

なお、会社役員や団体理事、人事官、教育委員会の委員などの役職に就いている状態で自己破産手続きを行うと、失職や罷免となる場合があります。

税金や養育費など、自己破産後も返済義務が残る費用がある

自己破産が認められても、すべての費用の返済が免責となるわけではありません。以下のような費用は自己破産後も返済義務が残ります。

• 連帯保証人の付いている借金
• 税金
• 損害賠償の支払い
• 養育費
• 婚姻費

連帯保証人の付いている借金については、連帯保証人が返済義務を負います。

自己破産でも「リースバック」で自宅に住み続けられる？

自己破産手続きを行うと、所有している自宅は破産管財人に回収され競売にかけられる事が分かりました。

そこで「先にリースバックを利用すれば、自己破産をしても自宅に住み続けられるのでは？」と考える方もいるかもしれません。

結論としては、リースバックを活用しつつ自己破産申請を行うのは「リスクが高く難しい方法」と言えます。

詳しくは後ほど解説しますが、リースバックと自己破産を併用する時には、専門家・債権者・破産管財人に事前に相談して承諾をもらうといった対応が必要です。

ここでは、一般的なケースでの自己破産とリースバックの併用について解説します。

リースバックを利用すると自宅が「持ち家」ではなく「借家」になる

リースバックとは、自宅を売却したあと購入した不動産会社などの業者や投資家と借家契約を結び、賃貸物件として自宅を借りてそのまま住み続けられる方法です。

つまり、自己破産によって自宅の所有権を失うことになっても、資産を先に処分しリースバックを活用することで自宅を使い続けられる可能性があるということです。

通常は、自己破産をすると自宅は債権者への返済に充てるために、競売にかけられます。そのため強制退去となり、自宅に住み続けることはできません。

ただしリースバックを利用すれば自宅を売却後、自宅は持ち家ではなく借家になります。

そのため、理屈としては自宅から退去することなくそのまま住み続けると考えることもできます。

自己破産した場合にリースバック後の賃貸借契約は解除？

リースバックを利用するとその住宅が自分の資産ではなくなるものの、「家賃（つまり月々の支払い）」が新たに発生している状況のため、自己破産の適用にあたって賃貸借契約の解除を自治体から命じられるのでは？ と心配される方もいらっしゃるかもしれません。

結論としては、自治体から解除を命じられる可能性はないものの、自己破産は契約内容によっては解除事由に当たり貸主（リースバック業者）から解約される可能性があります。

自己破産自体が解除事由になる場合もあれば、自己破産手続きによって家賃の支払いがストップし、結果的に家賃滞納を理由に解除されることもあります。

リースバック後の自己破産に関する留意点として、「自己破産が適用された際に、もしその時点で家賃の滞納があった場合には、その滞納していた家賃が免責となり支払い義務がなくなる」という点があります。

滞納家賃が回収できければ、賃貸借契約上の契約解除理由となる可能性があるのです。

賃貸借契約における貸し主側には、自己破産云々ということは別として「家賃の滞納や不払い」という行為に対しては賃貸借解約の解除をおこなう権利がありますので、家賃が支払われないことを理由に退去を求められてしまう可能性があります。

この点もそもそもの賃貸借契約の内容が重要となるほか、リースバック事業者や家賃保証会社ごとに対応が異なる可能性がありますので、事前にさまざまな可能性について確認しておくことが大切です。

通常の不動産売却と比較すると、売却額は低めになる

リースバック活用時の不動産売却は、通常の一般売却・任意売却時の売却額よりも安くなる傾向にあります。リースバックでの買取価格は、「物件の市場価格 × 70%～80％」程度が相場です。

ただし、一般的にリースバックは買取査定の金額が安いほど、月々の家賃額も抑えられる傾向にあります。トータルで考えると、高く売却できないことが必ずしもデメリットになるとは言えません。

リースバックと自己破産申請を検討する際の注意点

リースバックを利用しながら自己破産申請の検討をするときには、さまざまなリスクやデメリット考える必要があります。

リースバックを活用して自己破産申請をするときに覚えておきたい、注意点を順に解説します。

リースバックで得た売却資金はまず「住宅ローンの完済に充てられる」ことに留意しておく

リースバックによって自宅を売却すると、売却金額は一時金として支払われます。

ただし一時金は自分の収入にはなりません。自宅に住宅ローンが残っている場合には、売却で得たお金はローンの完済に充てられます。

自宅に住宅ローンが残っていない場合には、一般的に使途が自由なお金となります。

売却金額を、リースバック後に発生する毎日の家賃の支払いに使いたいと考える人も多いかもしれません。しかし自己破産が適用された場合、売却で得たお金は借金の返済に優先的に充てられます。

住宅ローンの有無に限らず、リースバックで得た売却金額は家賃に充てることができないことに注意をしましょう。

自己破産をすれば借金はなくなるものの、自己破産申立ての手続き準備を始めた時点で、家賃も含めた債務の返済がストップし家賃滞納となる可能性が高くなります。

リースバック後に家賃を滞納してしまうと、自宅に住み続けられなくなり最終的には強制退去となることもあります。

債権者や破産管財人に事前に相談する

自己破産とリースバックを併用する時、かつ債権者が破産管財人の弁護士を付けている場合、債権者と破産管財人にリースバックを利用する許可が必要になります。

リースバックを利用する前に、債権者や破産管財人に事前に相談をしておきましょう。

事前相談なくリースバックを利用してしまうと、後述する「詐害行為」に当たるとみなされ、リースバックでの不動産売買契約が取り消されることがあります。

なおリースバックでは売却金額が相場より低くなることが一般的ですが、そのようなデメリットを受けるのは債権を回収する立場である債権者です。

リースバックで自宅に住み続けられるという債務者のメリットを優先して、債権者がデメリットを受け入れることは、債権を全額回収できる場合を除き一般的には考えられないと言えます。

自己破産前後でのリースバックのリスク・注意点

リースバックは自己破産の申請後の場合、利用が難しくなることが一般的です。

債務者が住み続けられることよりも、債権者の債権回収が優先されるからです。

事前にリースバックをしておくと、住んでいる自宅は所有している財産ではなく、賃貸借契約を結んで借りている借家になります。

単なる賃貸の住まいとなるため、自己破産手続き時に財産としては扱われず、自宅の競売による退去は発生しなくなります。

一方でリースバック後の自己破産では破産申し立て手続きに伴う、家賃滞納による契約解除のリスクが伴います。

また自己破産の申請後にリースバックを行う場合、売却しようとする自宅は競売にかけるべき財産とみなされてしまうため、売却に関して破産管財人への確認・許可が必要となり、自分で選択できる裁量がなくなります。

自己破産前のリースバックでは「詐害行為」にあたらないよう注意する

自己破産前であってもリースバックを利用するときには、「詐害行為」に当たるとみなされないように気を付けましょう。

詐害行為とは、債務者が債権者の権利を害することを知ったうえでおこなったとみられる行為や財産を隠す行為のことです。

前述の通りリースバックは、通常の相場よりも売却金額が安くなる傾向にあります。また、売却後の家賃を低くするためにあえて安い金額で売却するケースもあるかもしれません。

債権者側としては、できるだけ債務者の所有する家を高く売って、少しでも債務を回収したいと考えることが通常です。つまり、リースバックで売却することは債権者の利益の相反取引になります。

そのため、リースバックによって売却金額が安くなると、債権者が本来回収できたはずの債務を回収できない詐害行為にあたるとみなされてしまう可能性が高くなります。

債権者が詐害行為であるとみなすと、民法第424条「詐害行為取消権」（債務者が債権者の権利を害することを知ったうえでおこなったとみられる行為について、取消しを請求することができる権利）により、売買契約の取り消しを求められることがあります。

適正な売却額を得られ、無理のない家賃で住み続けられる優良なリースバック事業者を選ぶ

前述したとおり、リースバック後に自己破産を行ったとしても、契約内容や自己破産手続きに伴う家賃滞納に発生によって契約解除となる可能性があるため、自宅に住み続ける保証はありません。

仮に、自己破産後も賃貸として住み続けられることが出来た場合でも、自宅に住み続けるためには毎月の家賃を支払う必要があります。

自己破産後はキャッシングなどの借入や、クレジットカードの利用はできません。月々支払う家賃が無理のない金額でなければ、滞納や強制撤去のリスクがあります。

自己破産とリースバックを併用するときには、適切な金額で売却できる、かつ無理のない家賃で住み続けられる優良なリースバック事業者を選ぶことも重要です。

長く住み続けたい場合は「普通賃貸借契約」のリースバックを

リースバックには普通賃貸借契約と定期借家契約の2種類があります。

自宅にできるだけ長く住み続けたいときには、普通賃貸借契約のリースバックを選びましょう。

普通借家契約は、借主の権利が強いのが特徴です。期間満了時も、賃料の滞納等がない限り借主の意思によって契約が更新できます。貸主は正当な事由がない限り、更新の拒否はできません。

借主から事前に解約の希望がない場合は、普通借家契約では賃貸契約が自動更新となっているリースバック会社もあります。

借主が希望していればいつまでも更新ができるため、自宅がリースバック物件になったあとも長く住み続けられます。

リースバックと自己破産の組み合わせを検討する場合は、事前にリースバック事業者へご相談を

リースバックを活用しつつ自己破産を適用できる可能性はあるのか、およびリースバックを自己破産時に活用する際の注意点を解説しました。

自己破産前後のリースバックの利用は非常に複雑です。リースバックを利用すれば、自己破産手続きをしても賃借人として、住み続けられる可能性がありますが確実ではありません。

リースバックと自己破産を並行して検討する場合には、事前にリースバック会社・専門家と相談しながら進めることが重要です。

また、利用の際は適正価格で売却ができる、無理のない賃料設定のリースバック会社を選びましょう。

あなぶきのリースバックでは、状況に応じた事前の無料相談も可能です。ぜひお気軽にお問い合わせください。